Рынок недвижимости выходит из тени

За последние два года уровень прозрачности украинского рынка коммерческой недвижимости показал один из самых высоких темпов роста в мире.

Согласно опубликованному 25 июня отчету международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle (JLL), Украина из рейтинга страны с низким уровнем прозрачности в 2006 году в этом году попала в категорию полупрозрачной. Jones Lang LaSalle и LaSalle Investment Management оценивали уровень прозрачности на рынках недвижимости в 82 странах мира, сравнивая их нынешние показатели с 2006 годом (тогда был составлен последний рейтинг), говорится в отчете компании. В исследовании оценивались такие факторы, как качество предоставляемых на рынке услуг, базовые рыночные показатели, нормативные и регулятивные условия, а также развитость трансакционных процессов.

Израильская недвижимость - самая перспективная

Страны были разделены на группы: с высоким уровнем прозрачности (уровень 1), прозрачные (2), полупрозрачные (3), с низким уровнем прозрачности (4) и непрозрачные (5). Самым прозрачным в мире был признан рынок коммерческой недвижимости в Канаде (1,17 балла), а также Австралии (1,2) и США (1,2). В категорию непрозрачных рынков в этом году были отнесены Беларусь (4,53), Судан (4,65), Камбоджа (4,67), Алжир (4,76) и Сирия (4,76). В JLL отмечают, что не приравнивали "низкую прозрачность" к коррупции. "Наличие или отсутствие коррупции – это только один из компонентов прозрачности рынка недвижимости",– говорится в отчете.

Рейтинг Украины повысился с 4-го уровня в 2006 году до 3-го уровня – страну отнесли к категории полупрозрачной (46-е место в рейтинге). Это один из самых высоких темпов роста за последние два года наряду с такими странами и городами, как Дубай, Румыния и Россия. В результате Украина оказалась в одной группе с такими странами, как Венгрия, Латвия, Эстония, Болгария и Израиль.

Во многих странах рынок коммерческой недвижимости становится все более прозрачным благодаря позиции государственных властей, стремящихся устранить регулятивные и юридические преграды для движения иностранного капитала, отмечают в JLL. Управляющий директор LaSalle Investment Management Жак Гордон, чьи слова приводятся в отчете, считает, что улучшение прозрачности связано с глобализацией, которая заставляет инвесторов выходить на зарубежные рисковые рынки в поисках более высоких доходов.

Активизировавшиеся в последние годы инвестиционные сделки с участием иностранных инвесторов на украинском рынке привели к улучшению качества девелоперских проектов, соглашаются участники рынка. "Западный инвестор, покупая готовый объект недвижимости, в первую очередь смотрит на качество арендаторов и качество подписанных с ними договоров,– говорит заместитель гендиректора FIM Consulting Plus Юлия Ляшенко.– Для инвестора важна не сама по себе арендная ставка, а понимание того, что его права застрахованы. То есть не $50 сроком на один год, а $30 – на 7-10 лет".

Девелоперы также стали обращать внимание на концепцию объектов коммерческой недвижимости, отмечает партнер Dragon Asset Management Владимир Тимочко. "Среди более старых проектов есть неудачные (например, торгцентры 'Метрополис', 'Альта-центр', 'Аладдин' и 'Променада'), когда собственники не получают прибыль в полном объеме, несмотря на благоприятные условия на рынке,– говорит он.– А сейчас идет ориентация на более долгосрочный доход. И из всех крупных проектов мне неизвестен случай, когда бы концепцию разрабатывали украинские архитекторы. Привлекаются иностранные архитекторы или по крайней мере международные консультанты".

Топ-5 офис-центров Киева: делать бизнес по-взрослому

По мнению экспертов, уровень прозрачности в сфере отношений с госорганами, напротив, снизился. "Исходя из моего личного опыта и опыта нашей компании, нельзя сказать, что за последние несколько лет произошли какие-то положительные изменения в сфере земельных отношений и налогообложения. Скорее ситуация ухудшилась за счет роста коррумпированности чиновников, особенно в Киеве",– говорит господин Тимочко.

Спрос на квартиры неуклонно падает

Как уже сообщал "Обозреавтель", сегодня снижение деловой активности вследствие сдерживающей монетарной политики Национального банка и бюджетной правительства уже привели к сокращению спроса на рынке недвижимости. «В мае ситуация сложилась неоднозначная: в долларовом эквиваленте первичный рынок демонстрировал рост. А в гривневом — показал незначительный ценовой спад»,— утверждают аналитики компании «Киев Жилье-Инвест». По их данным, в первом случае средняя стоимость жилья эконом-, и бизнес-класса увеличилась на 2,8%, а стоимость квартир премиум-категории возросла в среднем на 0,6%. При этом в национальной валюте средняя цена на жилье эконом-класса снизилась на 0,8%, стоимость жилья бизнес-класса снизилась на 1,3%, а цена на жилье премиум-категории уменьшилась на 3,2%.

Цены на квартиры могут рухнуть

Подобную тенденцию отмечают и аналитики группы компаний «Планета Оболонь»: «В гривнях цены предложения в большинстве сегментов рынка снизились. Другое дело, что на рынке недвижимости официальный курс доллара используется далеко не всегда — стороны нередко специально договариваются о курсах конвертации при проведении торгов». Свой курс, по словам экспертов, устанавливали в мае и продавцы строящегося жилья. При этом на рынке аренды жилья тенденция противоположная. «Как ни парадоксально, только за семь прошедших дней, после небольшого затишья, съемные квартиры в долларовом эквиваленте подешевели на 1,39%»,— отмечают аналитики компании SV Development.

Хотя это снижение не слишком велико и находится в пределах статистической погрешности, но все же можно констатировать, что рынок продолжает стагнировать. О чем свидетельствует и все уменьшающееся количество сделок. На вторичном рынке, по данным ГК «Планета Оболонь», по сравнению с апрелем, количество сделок в их компании снизилось на 24%. При этом на 25% уменьшилось и количество заявок на покупку квартир. На рынке столичной аренды только за прошлую неделю количество реальных сделок уменьшилось на 13% (при росте на 9% предложений сдать квартиру).

Июньское повышение предлагаемых цен «вторички» на 1% (в мае было 1,5%) — это лишь жадность продавцов, продиктованная заблуждением, что жилье в Киеве должно постоянно дорожать. Но опрошенные эксперты утверждают, что в июле на вторичном рынке стоит ждать «демократизации» некоторых категорий квартир, а на остальные цены «замерзнут». Ведущий специалист консалтинговой компании RED Руслан Кизлайтис полагает, что стоимость «бэушного» жилья должна снизиться в среднем на 1,5—2% из-за мизерного спроса и большого предложения: рынок затоварен. Однако устоят цены на самые дешевые «единички» — такой товар расхватывают те, кому просто жить негде. При этом спекулянты, ранее купившие квартиры с целью выгодной перепродажи, уже поняли, что серьезного заработка не получат. Они начали нервничать и сбрасывать цены, чтобы продать побыстрее и хотя бы не потерять деньги из-за высокой инфляции.

Читайте по теме:

Градостроительство подчинят ВТО

Цены на квартиры могут рухнуть

Бюджет парализовал отечественную экономику

Бешеным заработкам застройщиков грядет конец

Риелторы и автодилеры отстали от курса

Подготовил Артур Гойсан