Блог | Новий Цивільний кодекс: чи зміниться вартість житла

Український ринок нерухомості стоїть перед одним із найважливіших етапів свого розвитку. Після років війни, руйнувань, міграції та відкладеного попиту тема житла для України давно вийшла за межі квадратних метрів. Це питання довіри людей до майбутнього, здатності міст відновлюватися, готовності бізнесу інвестувати в довгі проєкти та спроможності держави створити зрозумілі правила для всіх учасників ринку.

Дискусія навколо нового Цивільного кодексу важлива не лише для юристів. Вона безпосередньо стосується покупців житла, девелоперів, банків, інвесторів і громад, які очікують на якісну відбудову. Адже нерухомість – одна з тих сфер, де правова невизначеність швидко перетворюється на фінансовий ризик, втрату довіри та додаткові витрати для всіх учасників ринку.

Український первинний ринок історично розвивався швидше, ніж законодавство. На практиці виникали різні конструкції: майнові права, попередні договори, інвестиційні договори, договори участі у фондах фінансування будівництва та інші механізми. Частина з них дозволила ринку активно зростати, але для покупця така система часто залишалася складною і не завжди зрозумілою.

Людина, яка купує квартиру на етапі будівництва, має чітко розуміти, що саме вона набуває, як це право фіксується та які гарантії отримує. Для зрілого ринку це базовий стандарт. Саме тому однією з ключових ідей проєкту нового Цивільного кодексу є запровадження права очікування на майбутній об’єкт нерухомості.

Якщо пояснити просто, майбутня квартира або нежитлове приміщення отримує більш визначений юридичний статус ще до завершення будівництва. Для покупця це означає більшу захищеність, для девелопера вводить зрозуміліші правила роботи, для банків формулює більш прогнозований об’єкт фінансування.

Важливо, що Україна не винаходить тут щось принципово нове. У більшості країн Європейського Союзу давно існують механізми, які дозволяють покупцю набувати права на майбутній об’єкт ще до введення будинку в експлуатацію. Наприклад, у Франції широко використовується модель VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) – продаж житла на стадії будівництва із законодавчо визначеними гарантіями для покупця. У Німеччині та Австрії діють жорсткі вимоги до поетапного фінансування будівництва та захисту коштів інвесторів. У Польщі після реформи девелоперського законодавства були запроваджені спеціальні ескроу-рахунки, які суттєво підвищили рівень захисту покупців.

Показово, що саме країни з високим рівнем правової визначеності мають найбільш розвинені ринки житлового фінансування. За даними Європейської іпотечної федерації, обсяг іпотечного кредитування в країнах ЄС перевищує 8 трлн євро. Такі масштаби були б неможливими без зрозумілих правил щодо прав власності та майбутніх об’єктів нерухомості.

Водночас важливо не перебільшувати значення однієї правової новели. Право очікування не замінить якісного девелопера, професійного управління проєктом чи належного контролю за будівництвом. Але воно може зробити сам механізм придбання житла більш зрозумілим і передбачуваним.

Для надійних девелоперів такі зміни не є загрозою. Навпаки, прозорість завжди працює на користь компаній, які системно працюють на ринку, виконують свої зобов’язання та мають історію реалізованих проєктів. Чим зрозуміліші правила, тим менше простору для недобросовісної конкуренції.

Особливо важливо це в контексті майбутньої відбудови країни. За оцінками Світового банку, Європейської комісії та ООН, потреби України у відновленні вже перевищують 588 млрд доларів. Значна частина цих коштів буде пов’язана саме з житловою нерухомістю та розвитком міської інфраструктури. Для залучення такого масштабу інвестицій необхідна не лише фізична безпека, а й сучасна правова база.

Чи означає це, що житло автоматично подорожчає або подешевшає після прийняття нового Цивільного кодексу? Скоріше ні. Вартість квадратного метра формується під впливом багатьох факторів: вартості землі, будівельних матеріалів, робочої сили, логістики, підключення до мереж, податків та доступності фінансування.

Проте правова визначеність безпосередньо впливає на вартість ризику. У міжнародній практиці саме ризики часто є одним із головних чинників, які визначають вартість кредитування та інвестицій. Наприклад, коли банки краще розуміють структуру прав на майбутній об’єкт, вони охочіше працюють із девелоперськими проєктами. Натомість інвестори, які бачать передбачувані правила, готові вкладати кошти на довший термін.

Звичайно, адаптація до нових процедур вимагатиме часу. Потрібно буде оновлювати договори, налаштовувати реєстраційні механізми, узгоджувати практику нотаріусів та фінансових установ. Але це природний процес для будь-якої системної реформи.

Саме тому ключове питання не в тому, чи потрібні зміни. Питання в тому, наскільки якісно вони будуть реалізовані. Добре регулювання має одночасно захищати покупця і не створювати надмірних бар’єрів для будівництва.

Для цього важливо забезпечити стабільну роботу державних реєстрів, зрозумілий перехідний період та синхронізацію нового Цивільного кодексу із земельним, містобудівним, податковим і банківським законодавством. Не менш важливо уникнути колізій між чинними договорами та новими правовими конструкціями.

Водночас варто чесно сказати: новий Цивільний кодекс не вирішить усіх проблем первинного ринку. Він не замінить доступну іпотеку, не знизить автоматично собівартість будівництва і не усуне безпекові ризики. Для цього потрібна ширша екосистема: ефективні суди, сучасна дозвільна система, страхові механізми та розвиток фінансового ринку. Тоді як Цивільний кодекс може створити фундамент, що визначає, наскільки стійкою буде вся конструкція ринку в майбутньому.

Для системних девелоперів нові правила – це можливість підвищити стандарти галузі та зміцнити довіру покупців. Держава має шанс наблизити український ринок до європейських практик та в майбутньому залучати інвестиції не лише всередині країни, але й з-за кордону. Бо якщо ставка прибутку робить ринок потенційно цікавим, саме зрілість інституційного середовища часто визначає, чи захоче інвестор працювати в певній країни.

Найважливіша зміна, яку може принести новий Цивільний кодекс, полягає не лише в появі нових юридичних інструментів. Йдеться про поступовий перехід від складних договірних схем до більш зрозумілої системи прав на нерухомість. Саме так розвивалися ринки більшості європейських країн протягом останніх десятиліть.

Для української нерухомості це правильний напрямок. Особливо в період, коли країна готується до масштабної відбудови та залучення довгострокового капіталу. І саме надійні девелопери зацікавлені в тому, щоб цей перехід відбувся якісно, практично і без зайвої бюрократії.