Банкір розповів, як запустити масову іпотеку в Україні

Іпотечне кредитування - це найкращий інструмент для розвитку будівельного ринку України. Про це говорили учасники круглого столу "Житлове будівництво як інструмент підтримки економіки України: оподаткування або іпотека?!", організованому Конфедерацією будівельників України (КБУ).

Про те, як запустити масову іпотеку, розповів Сергій Мамедов, Голова Правління Глобус Банку.

У 2020 року Національний банк України значно знизив ставку рефінансування, що призвело до зменшення кредитних ставок на банківському ринку. Це дає можливість запустити іпотечну програму зі ставкою 10% або нижче, про яку в Україні говорять уже більше року, зазначив він. Цьому сприяє навіть ментальність українців, які завжди віддають перевагу власному, а не орендованому житлу, як в інших країнах, а це збільшує попит на кредити.

Та щоб ринок іпотеки розвивався, необхідно створити умови, нинішні ж роблять іпотеку для банків невигідною, вважає С.Мамедов.

Що заважає банкам масово кредитувати купівлю квартир? 5-річний досвід Глобус Банку на ринку показує, що це, зокрема, регуляторні питання. НБУ не розглядає майнові права за іпотекою як прийнятну заставу, тому коли банк кредитує купівлю первинного житла, то зобов'язаний формувати резерви від 10 до 20% від суми кредиту.

"І це при тому, що у нас дефолтів ніколи не було більше 1%, що в 2-3 рази нижче, ніж за іншими напрямками кредитування", - зазначив С.Мамедов.

Саме тому різниця в ставці кредитування між вторинним і первинним ринком складає більш ніж 3%.

За інформацією НБУ, у вересні 2020 року середня відсоткова ставка за іпотечними кредитами на вторинному ринку - 14,9%, на первинному - 18,2%. Така ситуація змушує банки замість іпотечного йти на інші ринки", - підкреслив Голова Правління Глобус Банку.

Ще одна проблема — обмежене коло позичальників, які відповідають регуляторним вимогам. Часто коли банк аналізує позичальника та джерела його доходів, то бачить, що самотужки потенційний позичальник потягти обслуговування кредиту не здатен, хоча насправді у нього є інші, крім його офіційних, джерела доходів, наприклад доходи родичів, коли вони допомагають молодій сім'ї придбати квартиру або обслуговувати кредит і тд. Однак банк змушений йому відмовляти.

Що треба зробити? Визначитися з поняттям "соціального житла". Можна зменшити вимоги до невеликих кредитів на купівлю житла, наприклад, до 1 млн грн. і не вимагати підтвердження джерел доходів або приймати доходи родичів. Апріорі визнавати, що в людей можуть бути заощадження, допомога, заробітки з-за кордону тощо. Це одразу збільшить попит.

Ще одне ключове завдання — зменшення кредитної ставки. Банкам потрібен довгий фінансовий ресурс, щоб видавати іпотечні кредити на 20 років. Де взяти "довгі" гроші, коли депозити на ринку "короткі"?

"Можна доповнити систему рефінансування НБУ шляхом надання можливості отримувати рефінансування під заставу іпотечних портфелів комерційних банків. Це дозволить банкам отримувати довгий фінансовий ресурс під 6%. Тоді банк зможе кредитувати іпотеку до 10% зі своєю маржею, - підкреслив С.Мамедов. - Зараз у банків все добре з ліквідністю. Маючи можливість, у разі потреби, отримати рефінансування на таких умовах, банки готові будуть вкладати в іпотечні кредити під 10% і свої власні кошти".

Щодо зменшення кредитних ризиків при будівництві об'єктів нерухомості, які потім через заставу кредитного портфеля можуть надаватися НБУ під рефінансування, необхідно запровадити обмеження на кредитування квартир в об'єкти, готовність яких, як приклад, менше, ніж 40%. "Тоді й банки почнуть активно кредитувати забудовників на початкових етапах будівництва, розуміючи, що після певного рівня готовності піде інша хвиля фінансування через кредитування фізосіб", - сказав Голова Правління Глобус Банку.

Зараз банкам набагато вигідніше купувати ОВДП або кредитувати інші напрямки, але пропоновані заходи допоможуть активізувати іпотечне кредитування, впевнений С.Мамедов.