Активіст розповів, як будують "Перлини" в Одесі

У понеділок, 5 жовтня, відбулися громадські слухання щодо детального плану забудови території Гагарінського плато, де структура Аднана Кивана має намір побудувати чотири нових будинки, незліченну кількість соціальної інфраструктури і прокласти нові дороги.

У невеликий зал Приморської РДА набилося чоловік 200 - удвічі більше, ніж належить. Тьма народу стояла в коридорі. В основному - хлопці спортивної статури, східної зовнішності, а також співробітники структур Аднана Кивана включаючи керівництво "7-го каналу". Не заперечую - всі вони як жителі Одеси мали право там бути. У їхніх обличчях і палаючих очах читався непідробний інтерес до міському розвитку Одеси в поєднанні з незвичайним інтелектом, пише Нappy Мisto.

З іншого боку, прийшли кілька десятків жителів Гагарінського плато, яким реально було що сказати і що запитати, якби слухання були організовані інакше. Також прибула невелика делегація громадських діячів з "Захистимо Одесу разом" (діюча частина колишнього "Генпротеста") і пул журналістів. На збори з'явилися деякі відомі архітектори, депутати і навіть легендарний суддя Валентин Продаєвич.

Люди Кивана поводилися спокійно, впевнено і по-хамськи. Наприклад, нас з Юрієм Нікітіним так і не пустили до мікрофона поставити запитання, притому що Нікітін мав що заперечити з приводу законності заходу. Атмосфера спочатку була агресивною. У такому натовпі кожен розуміє, що ймовірність щось сказати і бути почутим прагне до нуля. Відповідно, всі намагалися перекричати один одного. Такі обговорення споконвічно були приречені на провал.

Житло епохи зубожіння

Згідно з пояснювальною запискою до ДПТ, складеної архітекторами ТОВ "Алькабір", на ділянці планується будівництво чотирьох висотних комплексів. Два з них - ближче до Генуезької, один - на вулиці Гагарінське плато. Ще один - в Курортному провулку. Він єдиний, де заплановано 10 поверхів. Решта - 24-поверхові.

Передбачається, що в нових ЖК буде 2 171 квартира загальною площею 93,1 тис. метрів. Тобто в середньому 42,9 метрів на квартиру. Лише в одному будинку (на Генуезькій) середній розмір квартири становить 60,2 кв. м., в інших - 39,6; 36,6; 30,6 кв.м. Відзначимо, що мінімально допустима площа однокімнатної квартири згідно ДБН В.2.2-15-2005 становить 30 кв. м.

Очевидна еволюція в бік зменшення площ квартир, які здають структури Кивана на Гагарінському плато. Житло в першій, другій і шостій "Перлині" в середньому має 83,4 кв.м. Тут є як однокімнатні, так і трикімнатні квартири на сто і більше квадратів (їх співвідношення 1: 4).

У більш пізніх сьомій, восьмій, дев'ятій та дев'ятнадцятій "Перлині" середньостатистична квартира налічує вже 61,4 кв. м. Невеликі площі практикують і інші забудовники. Наприклад, в "Гагарін Плаза" виходить 53 кв. м. на житло. "Чесну" елітку тут будує хіба що "Стікон", в будинку якого виходить тільки 89 кв. м. Для порівняння, в "Арк-Паласі" - найдорожчій висотці Одеси - квартира має в середньому 176 квадратів.

Таким чином, Гагарінське плато - це повторення одеських "меблірашек" столітньої давності, коли в дивно оформлених і понтовітих будинках середньої якості здавалися мебльовані кімнати за ціною, зіставною з місячним заробітком кваліфікованого робітника.

Відповідно до параметрів житла цікавою є і статистика населення. Якщо вірити пояснювальній записці, розрахункова величина населення в даний момент - 13 000 чоловік. Це чотири виборчі дільниці старої нарізки, чого на Гагарінському ніколи не було. Власне, при цьому "розрахунку" по чотири людини на квартиру записували в будинку, де 75% жителів - однокімнатні.

У тій же записці, але вже в іншому місці читаємо, що фактичне населення Гагарінського плато - всього 5,5 тис. З них 900 чоловік проживає в радянських 4-5 поверхових будинках. Решта новостроїв мають 4,6 тис. населення на 3 993 квартири - по 1,15 людини на житло.

Виходить, що на Гагарінському будують багато, але ніхто не живе. Ситуація дивна. Відповідь тут явна, але давайте перевіримо різні гіпотези.

Три гіпотези як кують і не кують капітал на Гагарінському плато

1) Криза змушує

Ця версія відразу відпадає. Попит на житло, у тому числі і в нових будинках, дійсно сильно впав починаючи з другої половини 2013 року. Між тим, такі компанії, як "Будова" і "Kadorr Group" явно працюють не у збиток. Будинки в 17-24 поверхи будуються менш ніж за 1,5 року і, якщо вірити ріелторам, квартири розпродаються добре.

Щодо житлових комплексів "Kadorr Group" на Гагарінському плато, мова явно не йде про демократичний сегмент нерухомості. Тамтешні ціни знаходяться в діапазоні від 17 до 28 тисяч гривень за метр. Це ціни вторинного ринку, який сьогодні стоїть, при тому що "вторинка" має на увазі розмін, а "первинка" - власне покупку, нехай і в кредит. Таким чином, криза явно не пояснює інтересу до малогабаритному житлу по Одесі взагалі і на Гагарінському - зокрема.

2) Подарунок молоді

Різке переважання однокімнатних квартир останнім часом характерні для проектів як "Kadorr Group", так і "Будова". Останній подарунок від структур Кивана - двадцять другої "Перлини" на Болгарській - 20-поверховий будинок, де до 2018 року збираються здати 318 квартир на 32-57 кв. м.

Бути може, розумні бізнесмени зрозуміли, що справи у народу погані і прагнуть задовольняти попит населення в економічному житлі? Дійсно, в 2014-2015 роках будувати на гривневі кредити було вигідно, оскільки гривня девальвувала. У перспективі забудовник може продавати дуже недороге житло, залишаючись в хорошому плюсі.

Якщо це й правда, то тільки для Молдаванки, Середньофонтанської і Люстдорфської. Який сенс розважливим бізнесменам будувати квартири економ-класу для молодих сімей, ветеранів АТО, донецьких і сирійських переселенців на Гагарінському плато, в кілометрі від пляжу і з видом на море - особисто мені невтямки. Потім, якщо так хвацько йдуть "Перлина" за "Перлиною", то чому цього не можна сказати про одеські новобудови взагалі? Дотепер десь пустує третина квартир, а десь і дві третини.

Все це дуже не схоже на "масовий попит", як і Гагарінське плато не схоже на типовий район парковок і мам з колясками.

3) Просто бізнес

Тепер припустимо, що квартири в "Перлині" купують як бізнесу. В одних місцях - щоб здавати їх влітку туристам, в інших - щоб здавати цілорічно. Ця версія пояснює факт великого попиту при видимому дефіциті покупців.

У координатах 2015 економіка такої інвестиції самоочевидна.

Скажімо, ви купили за 600 тисяч однокімнатну квартиру. Ще 300 тисяч витратили на ремонт і меблювання. Разом 900 тисяч. З них виходять не розкішні, але цілком пристойні апартаменти, які в Одесі здають за 800 грн на добу. За все літо при завантаженні 80% ви заробите 57,6 тис., З яких на руках у вас залишиться 40-45 тис - решту піде на обслуговування та комунальні. Крім того, ви можете здавати її приїжджим на Новий рік або в квітні. Навіть простоюючи 8-9 місяців у році така квартира повністю окупиться за 15 років, не кажучи про те, що її можна в будь-який момент продати.

Приблизно стільки ж можна виручити, здаючи квартиру в довгострокову оренду за прийнятою на ринку ціною 4,5-5,5 тис. на місяць. У цьому випадку все ще простіше, бо не потрібно платити менеджеру, прибиральниці. Комуналку теж заплатять за вас.

Ці міркування дуже логічні, коли виходять з посилок сьогоднішнього дня, але навряд чи все буде так гладко в майбутньому.

Починаючи з 2011 року в Одесі склався надлишок нового житла. Багато квартир роками не заселяються. Інші здаються в оренду, причому їх відносна вартість поступово падає.

Скажімо, у 2007-2010 роках знімання однокімнатної квартири в панельному будинку зазвичай прив'язувався до середньої (в сенсі, найпоширенішої) зарплатою по місту. Тоді це було 2,5 тис. грн. Потім, незважаючи на зростання значень зарплати до 4-5 тисяч, квартири подорожчали всього на 500 грн. Так сталося через появу на ринку великої кількості новобудов, які взяли на себе більш успішний і вимогливий контингент наймачів. Тепер прив'язку до "середніх" зарплат тримають саме ці будинки. Але в міру надвиробництва метрів - а останнім часом узгоджено або розпочато будівництво дюжини комплексів економ-класу по кілька сотень квартир кожен - квартири почнуть простоювати, а їх господарі - демпінгувати. Це станеться вже через 2-3 роки, тому що ніде і ніколи не буває добре "всім і відразу", а вже тим більше в слаборозвиненій економіці. Так само, як і на ринку, не буде місця і на пляжі.

Застій і демпінг загрожує і туристичній нерухомості. Номер без обслуговування за європейськими мірками - це 25-35 дол. На добу. На тлі зростаючої конкуренції доведеться "падати" з 800-1200 грн до 600-700. А там, дивись, ще й податки підскочать.

Таким чином, агресивна будівельна політика в Одесі сильно знизить ліквідність здаваного житла. Але навіть у цьому випадку господарі не залишаться в збитку, якщо продадуть свою квартиру наступному власникові, цього разу під житло.

Бомба уповільненої дії

Плани ДПТ-шників відносно соціальної інфраструктури і всіляких транспортних розв'язок не варто сприймати всерйоз, оскільки мова йде про житлові комплекси без постійного населення. Принаймні, на Гагарінському плато.

Погано почнеться років через 5-10, коли нинішні "інвестори" почнуть продавати свої квартири, бо вони втратять бізнес-ліквідність. Продаватимуть їх вже як "економ-клас" за цінами селища Котовського - маючи на увазі необлаштованість і перевиробництво.

Ось приклад. На Гагарінському плато таки-так запроектували нові дороги. Зрештою там буде 3200 метрів проїжджої частини шириною 7 метрів. Разом 22,4 тис кв. м. Жителів на 6,16 тис. квартир буде, напевно, 10-12 тис. чоловік. Тобто на кожного припаде 2 кв. метра дороги - що в 2-3 рази менше, ніж в інших жілмассивах Одеси. Вийде аналог вулиці Говорова, тільки ще більш заплутаний.

Садочки та школи інвесторам зараз не потрібні. За ДПТ вони підуть другою чергою, через кілька років після будівництва житлових будинків. Досить імовірно, що зводити їх буде вже місто, яке перед цим витратить десятки мільйонів на благоустрій прилеглих пляжів і доріжок до них. Після цього і пляж санаторію "Росія", і навіть віддалений "Чкаловський" перетворяться на звичні нам океани порожніх шезлонгів.

І все заради того, щоб небагато господарів 4-5 тисяч квартир в оренду отримували 250 або 350 млн чистого доходу на рік, влаштовуючи готелі у квартирах без статусу готелів і в кращому випадку сплачуючи з них 200 грн на місяць як СПД-шники.

Потім, у міру розвитку нашого суспільства (на що я сильно сподіваюся) тут проживатимуть в основному студенти ОНУ, Політеху та Юракадемії, знімаючи собі квартири на 2-4 людини. В іншому випадку цьому району загрожує транспортний колапс і інфраструктурна ... опа.

Поряд з обговореннями ДПТ по Гагарінському плато, 7 жовтня структури Кивана і управління архітектури "обговорять" з городянами ДПТ ділянки на проспекті Шевченка, де планується до зведення 20-поверховий будинок на 714 квартир. Крім того, 1 квітня цього року міськрада схвалила ДПТ, що передбачає будівництво будинку на 540 квартир поряд з парком "Юність". Будувати буде "Будова", яка зараз рекордними темпами добиває "Апельсин" на Середньофонтанській (633 квартири) і "Бельетаж" біля Музкомедії (166 квартир).