В Украине мораторий на продажу земли продлевали уже семь раз. В результате владельцы паев сдают участки в аренду на срок до 49 лет крупным холдингам по цене всего лишь около 3 тыс. грн за га в год.

С одной стороны, рынок земли в Украине, соглашаются и в Кабмине, и в профильных ассоциациях, запускать необходимо. Однако в то же время необходимо навести порядок в существующей системе, защитить права владельцев земли, создать механизмы, которые не допустят концентрации земли в одних руках и защитят интересы украинцев.

OBOZREVATEL разобрался, как действует мораторий и сколько стоит земля.

Кому принадлежит украинская земля

Рынок земли запрещён всего в шести странах – Южная Корея, Куба, Венесуэла, Таджикистан, Конго и Украина. Но этот факт не означает, что вся украинская земля находится в собственности владельцев паев. В условиях, когда легальный рынок не действует, землю передают в аренду на 49 лет. Но по ценам, которые в разы ниже реальной рыночной стоимости.

В Украине работают более 90 сельскохозяйственных предприятий, при этом почти треть всех земель сосредоточена в руках крупных агрохолдингов, говорится в исследовании УКАБ. Глава ассоциации фермеров Иван Томич, который еще в 1996 году одним из первых выступил с идеей запустить аренду, рассказывает OBOZREVATEL: выбора у простых селян, кому сдавать землю, нет. Если в конкретном регионе работает всего один агрохолдинг и он уже взял в аренду соседние участки, согласиться можно будет только на одно предложение. Конкуренции нет.

Фактически фермер уже сейчас без права продажи земли лишается на 49 лет права пользоваться ею. Причем эта земля также попадает и в руки иностранных компаний. «У нас есть конкретный пример в Тернопольской области. Банк земли более чем в 200 тыс. га собрал агрохолдинг. Потом его выкупила компания из Саудовской Аравии. Может ли этим фермерам сниться, кто теперь пользуется их землей?» - рассказывает Иван Томич.

Без рынка нет и рыночных цен на землю. Сейчас средняя стоимость, по оценке Ассоциации фермеров, составляет 30 тыс. грн за га. Если сдавать гектары в аренду, в лучшем случае можно будет получить 10% в год от ее стоимости.
Иван Томич считает: прежде чем запускать рынок, необходимо провести целую реформу и пройти подготовительный этап. Нет четких границ размежевания земли частной, коммунальной и государственной собственности, не защищены интересы владельцев земли. Так, чтобы в будущем украинский бизнес смог при открытии рынка земли конкурировать с иностранными компаниями, необходимо полноценно запустить доступное кредитование для аграриев, это даст им возможность открыть собственное дело.

Кроме того, проводя земельную реформу, также придется определиться – должны ли иностранцы иметь право покупать украинскую землю, либо же первоочередное право должно быть за украинцами. Если перед запуском рынка земли не решить все эти вопросы, уверен Иван Томич, могут возникнуть новые проблемы.
Рынок земли
Около 6,8 млн собственников паев
Более 90 сельскохозяйственных предприятий
3 тыс. грн за га в год – средняя цена аренды
49 лет – максимальный срок аренды
"Без рынка земли, без активной приватизации государственных предприятий, со всеми проблемами, которые достались в наследство и которые очень болезненно решаем, мы имеем рост в 3,1%. Решив эти проблемы, цифры 5-6% не будут казаться недостижимыми".
Замглавы МЭРТ Максим Нефедов
Заявил в интервью OBOZREVATEL
Во Всемирном банке подсчитали: на данный момент цена за гектар на «теневом» рынке – $1,5 тыс. Если же запустить рынок, то стоимость гектара увеличится до $3,5 тыс. только за первые три года. Пропорционально увеличится и стоимость аренды. То есть те владельцы паев, которые не заходят продавать свой актив, как и сейчас, будут сдавать их в аренду. Но цена при этом может увеличиться примерно в три раза.

Как работает мораторий и что потеряла Украина

Мораторий впервые был введен в действие еще в 2001 году в результате принятия закона «О соглашениях относительно отчуждения земельной доли (пая)». Документ состоит всего из нескольких абзацев, его подписал на тот момент президент Украины Леонид Кучма. Предполагалось, что продавать землю разрешат после того, как будет урегулирован «порядок реализации прав граждан». В 2003-м появился новый документ, который фактически продлил мораторий.

До этого в Земельном кодексе (приняли в 2001-м) мораторий распространили и на паи, и на участки для ведения сельского хозяйства. Запрет на продажу земли продлевался в 2004, 2006, 2008, 2010, 2011, 2012 и 2015 годах).

Под действие такого запрета попали сельскохозяйственные угодья (всего их 10,5 млн га), паи (27,7 млн га), невостребованные паи и земли коммунальной собственности (еще около 29 млн га). В сумме это более 41 млн га. И владеют этой землей 16% украинцев. Все они не имеют возможности продать свое имущество.

Как заявил на одном из форумов президент Европейской бизнес ассоциации Томаш Фиала, запуск рынка земли позволил бы Украине ускорить рост ВВП дополнительно на 1,5-2% в год. Учитывая, что сейчас в среднем ВВП растет на 3%, динамика бы увеличилась в полтора раза.

"Я категорически против открытия рынка земель всего для всех и во все стороны. Вот я против, и это моя позиция как гражданина Украины. Это для меня принципиальный вопрос. Считаю, что надо дать возможность украинцам друг у друга покупать землю в ограниченном количестве и для соответствующего профессионального использования".

"Я считаю, что земля – это очень серьезный наш национальный актив. И тут нужно подходить очень взвешенно. Я понимаю, что либеральный подход, и надо все открыть, но, поверьте, не все то золото, что блестит".
Премьер Владимир Гройсман
Заявил, отвечая на вопросы депутатов в Раде
Кроме того, отсутствие рынка земли нарушает конституционные права украинцев. Так, владельцы земли, которые из-за моратория на продажу не могут законно продать свое имущество, имеют возможность через суд получить от государства компенсацию от €2 до 75 тыс. Об этом на круглом столе "Конституционное право собственности на землю" заявила представитель Министерства юстиции, начальник Управления координации выполнения решений Европейского суда по правам человека (ЕСПЧ) и информирования Комитета министров Совета Европы Алиcа Петухова.

"С 1995 года, когда Украина вступила в Совет Европы, она взяла на себя обязательства выполнять решения Европейского Суда. Решение ЕСПЧ для Украины — это не рекомендация, это указание", — отметила представитель ведомства.

Так, любой владелец земли сельскохозяйственного назначения может подать иск в ЕСПЧ против Украины и, как показывает практика, выиграть его. Суд пришел к выводу, что полный мораторий на продажу земли ограничивает права собственности. Первое решение уже принято — фермеры София Зеленчук и Виктор Цицюра в ЕСПЧ добились компенсации от государства в размере по €3 тыс.
"Конечно, что для развитых рынков чем меньше ограничений, тем лучше. Но для рынка, который только открывается, надо учитывать особенности переходного периода, необходимы дополнительные предохранители, поскольку у нас в стране есть неодинаковый доступ к финансам и накопленное за годы моратория излишнее предложение земли. Но чем больше мы откладываем с открытием рынка, тем больше ситуация ухудшается. Например, политики или коррумпированные чиновники будут иметь больше свободных денег для скупки земли, чем фермеры. И для того, чтобы не было спекулятивной скупки земли на старте реформы, и нужные предохранители. Это и ограничение максимального количества земли в одних руках, и установление минимальной цены и налога на перепродажу".
Советник Всемирного банка Денис Низилов
Заявил в интервью СМИ