Комплексные застройки: устойчивый тренд с большим потенциалом

700 тысяч квадратных метров жилья в комплексных застройках продается ежегодно в Киеве, говорит вице-президент Конфедерации строительства Украины Дмитрий Исаенко. Вместе с экспертами мы проанализировали растущий быстрыми темпами рынок, а также приводим список лучших проектов, реализуемых в нашей столице.

Город - в городе. Так попросту можно охарактеризовать понятие "комплексная застройка", если бы речь шла исключительно о мегаполисах. В самом широком смысле так оно и есть: когда при покупке жилья в придачу к квартире получаешь полноценный инфраструктурный комплекс. Отсюда собственно и значение самого термина.

Представьте, что, проживая в спальном районе или, скажем, в предместье, вам необходимо каждое утро, отклоняясь от маршрута до офиса, добираться в другой район города, чтобы привезти ребенка в детский сад. Или же лететь сломя голову непонятно куда к терапевту за справкой. Или пешком преодолевать несколько кварталов ради занятий йогой. Всего этого можно избежать, если квартира расположена в ареале комплексной застройки.

Несколько, а порой и десятки домов, объединенные локацией одного комплексного квартала, как правило, расположены на участке в 10-20 гектаров земли. Часто это закрытые жилые комплексы. В некоторых из них кварталы организованы таким образом, что внутрь на автомобиле заехать невозможно. Транспортные средства паркуются на специально созданных стоянках, обрамляющих жилую застройку. В других - есть и наземные, и подземные внутренние паркинги.

Как для взрослых, так и для детей, предусмотрены зоны отдыха. Функционируют дошкольные и школьные учебные заведения - причем с таким расчетом количества мест, которое соответствует емкости всей застройки. Предусмотрено и лечебное учреждение. Как правило, это амбулатория. Так, в идеале, выглядит проект такого типа жилья. По крайней мере, в своих проектах крупные стройкомпании об этом всем заявляют.

Дмитрий Исаенко: здесь все, что нужно для жизни

“Говорить о том, что за комплексными застройками будущее, - уже не совсем корректно. Они уже захватили украинский рынок недвижимости и стали наиболее популярным сегментом среди покупателей, - отмечает вице-президент Конфедерации строительства Украины Дмитрий Исаенко. - И секрет прост: на их территории предусмотрено все, что нужно для жизни. И при этом в шаговой доступности. Особенностью для Киева является то, что кластерные жилые комплексы (так еще называют “город в городе”) стараются расположить вблизи станций метро. И, конечно же, на их территории находятся всевозможные торговые точки - от бутиков до специализированных магазинов и гипермаркетов. А еще здесь покупаешь стиль жизни, а не квадратные метры. И, может быть, получаешь самое главное - это однородное социальное окружение, то есть соседей”.

Динамика такого строительства и емкость самого сегмента в нашей столице впечатляет. Как отмечает Дмитрий Исаенко, в год застройщики не только сдают, но и продают примерно 700 тысяч квадратных метров такого жилья. Это немалая доля от всех новостроев: для сравнения, в 2017 году всего в Киеве было возведено более 1,7 миллиона квадратных метров. И это притом, что, по самым скромным оценкам, потребность Киева в жилье составляет 15-20 миллионов квадратов.

Эксперты также отмечают, что стоимость квадратного метра здесь среднерыночная и составляет порядка 1200-1500 долларов. Среди неотъемлемых преимуществ “города в городе” выделяется психологический фактор: дышится и живется в таких жилых массивах легче и свободнее. Улицы шире, зоны отдыха просторнее, межквартальные проезды не заставлены хаотично припаркованными машинами.

Говоря же о минусах, специалисты отмечают, что, по понятным причинам, разместить столь комфортный комплекс в центре города практически невозможно. Ведь для того, чтобы сохранить его важные плюсы (просторность, значительную ширину улиц, очень развитую шикарную инфраструктуру), необходим земельный участок, площадь которого в разы превышает площадки, отдаваемые, как правило, под застройку в историческом центре.

Анатолий Топал: точечные новострои - это проигрыш

Точечные новострои могут оказаться проигрышным бизнесом – продолжает мысль участников рынка эксперт по недвижимости Анатолий Топал. По его мнению, "застройщик, который не предложит своему покупателю развитую инфраструктуру дорог, коммуникаций, социальных объектов и так далее, может быть в проигрыше уже в самое ближайшее время".

По словам Анатолия Топала, перспектива рынка продаж такова, что все больший сегмент постепенно будут захватывать обустроенные микрорайоны. И они станут более предпочтительными для покупателя, даже если расположены за городом или в городах-сателлитах.

ТОП-5 киевских комплексов и их маркетинговые “фишки”

Опрошенные нашим изданием специалисты, помимо прогнозов относительно будущего единых жилых массивов, также привели и список лучших, уже реализуемых проектов в Киеве:

ЖК "Rybalsky" (Perfect Group и SAGA Development)

Маркетинговый замысел - воплощение идеи гармоничной и комфортной жизни в центре мегаполиса вне привычного городского шума, в домах, по-новому отображающих традиционную историческую архитектуру Подола.

44 гектара на Рыбальском острове.

Низкоэтажная застройка (7-9-этажные дома).

Периметральная (кластерная) застройка: каждый дом строится с закрытой внутренней территорией без проезда вовнутрь машин с пешеходной зоной, а под всей этой площадью подземные паркинги.

Значительное расстояние между домами.

2 Школы, 4 детских садика, поликлиника*.

Улочка "маленький Амстердам".

Система водных каналов с выходом на Днепр между закрытыми кварталами с обустроенными набережными*.

На каждом этаже - максимум по 5 квартир.

Большие витражные окна (красиво).

Фасады утеплены.

Террасы-сады на крышах домов.

"Новопечерские липки" (UDP)

Позиционируется маркетологами как квартал бизнес-класса, в котором каждый дом создан с мыслью о комфорте будущих жильцов.

20 гектаров территории в Печерском районе (14 домов).

Закрытая огороженная территория.

Более трети - зеленые зоны.

Игровые площадки, 2 школы, фитнес-клуб, футбольное поле.

Круглосуточная охрана, видеонаблюдение.

Станция метро в 5 минутах езды.

"Чарівне місто" (Perfect Group совместно с Укрбуд)

Маркетинговый замысел: застройщик ориентирован на 9 стандартов жизни: в строительстве, архитектуре и дизайне, энергоэффективности, благоустройстве, безопасности, инфраструктуре, сервисе, доступности и комфорте.

12 гектаров в Дарницком район (13 кирпичных 13-этажных домов).

Спортивные и детские площадки.

Детский сад.

Подземные паркинги.

Рядом станция метро "Червоный хутор".

5 минут до парка "Партизанской славы".

Утепленные фасады домов.

ЖК "Лебединый" (Perfect Group)

Маркетинг: "когда все рядом"; основы бренда - "комфорт в гармонии с природой" и "отдых душой в центре большого города".

2,35 гектара (21-25-этажная застройка) в Дарницком районе (Позняки).

Закрытая территория.

Парк, озеро Лебединое в пешеходной доступности.

Детский сад*.

Зоны отдыха.

Видеонаблюдение.

Подземный паркинг.

Спорт-центр.

Станция метро "Харьковская" в 5 минутах ходьбы.

ЖМ "Лико-Град" (Лико-Холдинг)

Маркетинг: обещан "качественно новый уровень жизни в столице" в современном жилом комплексе.

Больше 30 гектаров территории в Голосеевском районе (Теремки 2).

12-19-этажная застройка.

До ближайших 3-х станций метро от 1 до 1,5 км.

Рядом отсутствуют оживленные трассы и промзоны.

Детский сад (частный).

Начальная школа (частная).

Церковь, парк развлечений, спортивные комплексы.

Прогулочные зоны.

Выход к одному из местных озер, набережную вдоль которого застройщик планирует облагородить.

Как добавляет эксперт Дмитрий Исаенко, перспективность этого формата упрочняется не только теми удобствами, которые получает инвестор и будущий владелец такого жилья. Для многих украинских городов, объединенных, к сожалению, одной бедой – заброшенными промзонами и устаревающими микрорайонами “хрущевок”, такие возводящиеся массивы – это альтернативный план масштабного облагораживания инфраструктуры городского пространства. В наиболее его привлекательном, модерновом, европейском варианте. Как, например, уже сейчас явствует из проекта одного из самых масштабных в Украине комплексов ЖК "Rybalsky".

* Эти объекты пока не построены, но запроектированы.