В загородный дом инвестируйте с умом

В этой статье речь пойдет о приобретении в инвестиционных целях готового коттеджа. Для упрощения задачи, мы будем говорить о коттедже в коттеджном городке, хотя практически все нижеизложенное применимо и к частной застройке. Мы будем также считать, что вы приобретаете коттедж в состоянии «строительной готовности» - голые стены, никакой отделки и с подключенными, работающими коммуникациями. Покупка коттеджа с отделкой в инвестиционных целях имеет право на жизнь, но этот вопрос мы рассмотрим в специальном материале по аренде загородной недвижимости. А приобретение коттеджа без коммуникаций – слишком странный шаг, чтобы говорить об этом всерьез. Если вы хотите приобрести участок, построить на нем коттедж, а потом продать готовое домовладение, вам может быть интересно начать чтение с соответствующей статьи про участки.

Помните, в материалах про земельные участки мы говорили, что любимое риэлторами location – понятие относительное? Так вот, применительно к готовым домовладениям, место расположения – чуть ли не самое важное. Именно этот параметр будет определяющим для интереса потенциальных покупателей. Искать загородное домовладение начинают ведь именно с определенного района. К тому же, красота вокруг участка, вид на лес или озеро, сильно увеличат конкурентоспособность вашего продукта.

Определенное влияние расположение домовладения оказывает и на динамику стоимости. Здесь все, конечно, несколько сложнее (влияют в том числе архитектура, развитие окружающей территории, общий тренд рынка и другие факторы), но в общем понятно, что некоторые территории одновременно достигли предела цены и при этом наиболее стабильны, а некоторые явно недоразвиты и недооценены.

При покупке инвестиционного коттеджа не следует ориентироваться на суперэлитный сегмент. Люди, которые готовы купить домовладение за 4 и более миллионов гривен, имеют свои представления о прекрасном, которые могут не совпадать с вашими. Тем более, очень элитное домовладение требует очень элитного ремонта. К тому же, могут возникнуть проблемы соотношения качества вашего продукта и текущей строительной моды, уровня технологий и.т.д. Автору приходилось сталкиваться с выставленными на продажу очень элитными домами, владельцы которых хотели отбить деньги, вложенные в дом и отделку. Но вот беда, и сами дома, и отделка, были элитными по меркам, скажем, 2000 года...

Прецеденты подобных успешных сделок, конечно, есть, но продаются в таких случаях как правило давно обжитые дома, с полной отделкой. Ориентироваться на эту целевую аудиторию не стоит, иначе ваш инвестиционный коттедж рискует пополнить собой десятки, если не сотни аналогичных домов безнадежно годами стоящих на продаже в ожидании своего покупателя-олигарха.

Кстати об отделке. Полная, комплексная, качественная отделка, дорогая мебель и золотые люстры – не окупаются. Как и дорогой ландшафтный дизайн. Покупатель в любом ценовом сегменте все равно будет переделывать все под свои вкусы. Люди не готовы будут оплачивать ваши расходы, так что если уж делать отделку – то до уровня «просто чисто», не более того. При этом, само наличие отделки заметно увеличивает привлекательность дома, поскольку позволяет не тратить деньги и время на ремонт. Коврики положил, занавески повесил, мебель расставил - и все.

В равной степени малоперспективны средний и нижний ценовой сегменты. Чтобы люди предпочли купить у вас готовый коттедж за 5-7-10 млн, это должен быть очень залюбленный дом, с созданным хорошим образом загородной жизни, который, к тому же, очень понравится вашим покупателям. Голыми стенами не отделаетесь, в противном случае как объяснить, почему нужно покупать именно у вас, а не строить самим? А ведь ваши покупатели здесь - не олигархи, а простые люди, для которых экономия средств – важный аргумент.

Результативнее всего ориентироваться на сегмент от 2 до 4 млн гривен за домовладение. Во-первых, вы можете размещать свой объект в разных районах области, не обязательно в самых элитных. Во-вторых, вы получаете пространство для маневра в области площади участка и выбранных строительных материалов. В-третьих, можно, немного снизив прибыль, сделать в доме базовую отделку, повысив, тем самым, его привлекательность для покупателя. Здесь ваша целевая аудитория – богатые люди, которые, по каким-то причинам, хотят купить нормальный дом сразу. Как ни странно, таких людей довольно много. Ключевой момент – нежелание покупателя ждать окончания строительства и вообще возиться со всеми этими заморочками, если можно купить нормальный готовый дом. А главная ваша задача – предложить соответствующего качества продукт.

Важные моменты:

Участок и местность должны быть красивы. Вам придется конкурировать со всеми предложениями первичного рынка, плюс со множеством предложений вторички. Грамотно выбранное красивое место заметно увеличит ваши шансы.

Не стоит чрезмерно завышать цену. Покупатели – не идиоты. Они отлично считают деньги и могут оценить примерный уровень ваших затрат. А заклинания про «элитность» могут не сработать.

Не надо экономить на качестве строительства. Мало того, что покупатели могут немножко разбираться в вопросе, так еще и следует держать в голове общую тенденцию к росту качества стройки и развитию технологий.

Лучше чуть снизить вашу прибыль, но сделать внутри дома минимальную чистовую отделку. Это сильно увеличивает привлекательность домовладения, поскольку позволяет покупателю начать жить и заняться обустройством быта почти сразу после сделки.

Не увлекайтесь ландшафтным дизайном. Ровный газон – вполне достаточно.