Видео дня
Ипотека: шанс или кабала
Бурная реакция, вспыхнувшая среди граждан, банковских структур и власти вследствие обещания президента предоставить населению ипотечные кредиты по 2-3% не на шутку захлестнула страну и породила массу вопросов. Власти говорят, что кредитование по таким ставкам – реальная возможность обеспечить людей жильем, вот только не всех, а самых нуждающихся. При этом критерии этой самой нужды выглядят довольно размыто.
Банкиры утверждают, что при озвученных властью условиях вряд ли удастся избежать краха банковской системы, на что чиновники успокаивают их тем, что ипотечное кредитование по данной программе – дело госфинансовых институций.
Люди ринулись в банки проверять, насколько сопоставимы озвученные президентом ставки с теми, которые сегодня оглашаются финучреждениями при ипотечном залоговом кредитовании. «Обозреватель» решил также сравнить предлагаемые украинскими банками условия ипотеки, дабы прояснить ситуацию.
Ипотечный курс: первичка дорожает, вторичка идет вниз
В конце 2011 года одними банками ставки по ипотеке повышены до 24–25%, чтобы потенциальные заемщики, пробуя рассчитать кредит на квартиру, к ним даже не обращались. В иных финучреждениях просто придирчиво относятся ко всей документации. Таким образом, ипотечные программы имеются, но на самом деле, по мнению многих экспертов, такое понятие, как «ипотека» в банках существовать практически прекратило.
Аналитики утверждают, что по итогам февраля текущего года впервые с сентября года 2011-го, средние реальные ставки по кредитам на покупку недвижимости на вторичном рынке снизились. При этом количество кредитующих банков увеличилось.
По информации компании «Простобанк Консалтинг», тенденцию к снижению нельзя назвать впечатляющей, минус на 0,03-0,1 процентного пункта за февраль или 0,2-0,5 процентного пункта с начала тенденции в конце января-2012, - тем не менее, такое положение вещей дает надежду на возвращение ипотечных ставок к нисходящей тенденции.
На рынке ипотечного кредитования в течение последнего месяца увеличилось количество кредитующих банков. В сегмент кредитования вторичного жилья вернулся БМ Банк, а сегмент кредитования на покупку новой недвижимости под залог ее самой принял в свои ряды Кредитпромбанк.
Также изменения коснулись реальных ставок по ипотечным кредитам. Так, минимальные ставки по кредитам на вторичное жилье не изменились и находятся в диапазоне 12,1% реальных годовых на 20 лет и до 13,85% реальных годовых при сроке кредитования на один год.
Ставки по кредитам на новое жилье двигаются в ином направлении: с начала 2012 года продолжают постепенно расти. Таким образом, в феврале кредиты на «первичку» подорожали в среднем по рынку на 0,16-0,42 процентного пункта, а с начала года их стоимость увеличилась уже на 0,3-0,5 процентного пункта. Самые низкие ставки по кредитам на новые квартиры за месяц также не изменились и составляют от 11,35% реальных годовых (при сроке 1 год) до 15,05% реальных годовых (при сроках 25-30 лет).
Вторичный рынок
Кредит на покупку жилья на вторичном рынке под залог самого приобретаемого объекта сегодня готовы выдать 27 банков из 50 крупнейших. При этом чем больше срок кредитования, тем меньше желающих финучреждений брать на себя кредитные риски.
Так, обзор ситуации на рынке среднесрочного кредитования вторичного жилья подан в инфографике.
Что касается выдач кредитов на жилье под залог имущества на краткосрочный период, то ситуация тут немногим отличается от вышеизложенной. Во-первых, кредиторов больше, во-вторых, ставки по кредиту ниже, поскольку риски уменьшаются в разы благодаря срокам.
Кто дружит с ГИУ
По данным Государственного ипотечного учреждения, совместные с государством кредиты выдают сегодня более 100 банков, при этом только 7 из них входят в число крупнейших по активам.
При этом обещанная ставка в 12% не соблюдена, а минимальная ставка кредита по данной программе составляет 12,99% в Диамантбанке, который не входит в группу крупнейших.
В самом же ГИУ надеются на то, что снизить ставку рефинансирования хотя бы на 0,5% им до конца текущего года удастся, и активно занимаются поиском ресурса для этого.
Первичка
Получить ипотечный кредит на покупку новой квартиры сегодня можно в 14 крупных банках. По данным компании «Простобанк Консалтинг», первичное кредитование в столице и ее окрестностях предлагают порядка 25 объектов.
При этом наиболее активными кредиторами здесь выступают Сбербанк России, Кредобанк, Украинский бизнес банк и Банк ¾, которые дают кредиты без ограничения размещения объекта.
Если говорить о наиболее активных банках на рынке первичного кредитования исходя из объектов кредитования, то здесь, несомненно, стоит отметить Укрсоцбанк, банк Таврика и ОТП Банк.
Помимо вышепредставленного, сегодня у нас появилась возможность покупать первичное жилье, то есть новую недвижимость от застройщика, под залог альтернативной недвижимости вторичного рынка, которой уже владеет заемщик.
Сегодня на таких условиях работают только 6 учреждений из числа лидеров, но в дальнейшем эксперты прогнозируют развитие данного направления. Условия кредитования первички под залог вторички приведены в инфографике.
Прогнозы и перспективы
Эксперты по-разному оценивают возможности ипотечного кредитования в нынешних условиях развития банковской системы. Кто-то уверен в его стабилизации и доступности, кто-то наоборот скептически относится к такому варианту приобретения жилья, ссылаясь на громадные риски.
При этом как банкиры, так и граждане уверены, что вариантов решения жилищной проблемы сегодня не так много – аренда, ипотека или же покупка с полной оплатой, поэтому работать над этим вопросом несомненно стоит.
Что касается прогнозов по кредитным условиям, то эксперты сулят небольшое их возрастание. «Что касается ипотечного кредитования, в ближайшие два-три месяца 2012 года, то процентные ставки по кредитам могут незначительно увеличиться», - отмечает директор департамента розничного бизнеса «Эрсте Банка» Татьяна Надточий.
По ее словам, ипотечные кредиты будут в основном предлагаться с плавающими процентными ставками, а в случае стабилизации денежного рынка, можно предположить, что к концу года ставки установятся на уровне 19-20% годовых.
В ГИУ обещают, что ипотека будет спасена. Дабы рефинансировать ипотечные займы, учреждение готово направить в будущем году 900 млн гривен. В уходящем году ГИУ смогло выделить финучреждениям лишь 100 млн гривен. При условии: заемщики поучают кредиты под определенные проценты по ипотеке - не выше 15%.
В 2012 году, как утверждает председатель правления ГИУ Виктор Миргородский, работа будет продолжена: на дофинансирование недостроенных объектов планируется направить 700 млн гривен. Но банкиры не верят, что ГИУ сможет привлечь денежные средства, дабы рефинансировать кредиты на жилье. Для того, чтобы получить рефинансирование, маржа финучреждения не может быть выше 4%.
Да и у ГИУ имеются суровые требования к застройщикам, банкам, а также розничным заемщикам. Если учесть, что ставки по ипотеке на рынке растут, то в итоге доходность ресурсов ГИУ может быть на уровне 20% - это будет неподъемно для клиентов.
В целом же, как заверяют эксперты, стоимость долгосрочных кредитов будет зависеть от общего состояния ликвидности банковской системы и стоимости ресурсов.