Получать разрешения на строительство и проводить экспертизу несложных объектов не нужно

Согласно ст.32 Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" (далее – "Закон о градостроительной деятельности") все объекты строительства делятся на объекты I, II, III, IV и V категорий сложности. Категория сложности объекта строительства определяется в соответствии с государственными строительными нормами и стандартами на основании класса последствий (ответственности) такого объекта строительства. Отнесение объекта строительства к той или иной категории сложности осуществляется проектной организацией и заказчиком строительства.

Характеристики возможных последствий являются основанием для классификации объектов строительства по трем классам последствий (ответственности) – СС1, СС2 и СС3 по пяти категориям сложности – I, II, III, IV, V, а именно - (СС1 - I, II), СС2 (III, IV), СС3 (V). Характеристики являются общими и обязательными для объектов строительства и не зависят от их функционального назначения. Согласно ГСТУ класс последствий (ответственности) определяют независимо по каждой характеристике возможных последствий от отказа объекта: возможная опасность для здоровья и жизни людей, которые постоянно находятся на объекте; возможная опасность для здоровья и жизни людей, которые периодически находятся на объекте; возможная опасность для жизнедеятельности людей, которые пребывают вне объекта; объем возможного экономического убытка; возможность утраты объектов культурного наследия; возможность прекращения функционирования объектов инженерно-транспортной инфраструктуры. Класс последствий (ответственности) определяют для каждого дома, здания, сооружения или линейного объекта инженерно-транспортной инфраструктуры отдельно и устанавливают по наивысшей характеристике возможных последствий, полученных по результатам подсчетов.

Читайте: Эксперты выяснили, чего ждать от вводимого налога на недвижимость в Украине

Отнесение объекта строительства к определенной категории сложности осуществляется в соответствии с Национальным стандартом Украины ГСТУ – Н Б В.1.2-16:2013 "Определение класса последствий (ответственности) и категории сложности объекта строительства" (далее – "ГСТУ"), постановлением Кабинета Министров Украины "Об утверждении Порядка отнесения объектов строительства к IV и V категориям сложности" от 27.04.2011 года №557 (далее – "Постановление №557"). Кроме того, приказом Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 12 мая 2014 года №135 в ГСТУ были внесены изменения, которые вступят в силу с 01 июля 2014 года (далее – "Изменения ГСТУ").

Вопрос отнесения объекта строительства к той или иной категории сложности имеет значение на всех стадиях строительства и эксплуатации законченного строительством объекта.

На стадии разработки и утверждения проектной документации необходимо отметить, что объекты строительства I - III категорий сложности не подлежат обязательной экспертизе, в то время как объекты строительства IV и V категорий сложности подлежат экспертизе в части соблюдения нормативов по вопросам санитарного и эпидемиологического благополучия населения, экологии, охраны труда, энергосбережения, пожарной, техногенной, ядерной и радиационной безопасности, крепости, надежности, долговечности зданий и сооружений, их эксплуатационной безопасности и инженерного обеспечения.

Читайте: Эксперты выяснили, куда лучше вкладывать деньги: депозиты или недвижимость

Что касается процедуры получения права на выполнение строительных работ, необходимо отметить, что для объектов I - III категорий сложности такое право возникает после регистрации декларации о начале выполнения строительных работ, в то время как для объектов IV и V категорий сложности – после получения права на выполнение строительных работ.

Для объектов I - III категорий сложности принятие в эксплуатацию осуществляется путем регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации, а для объектов IV и V категорий сложности – на основании акта готовности к эксплуатации путем выдачи инспекцией ГАСК соответствующего сертификата.

Таким образом, для целей застройки определение категории сложности объекта является одним из важнейших аспектов, который в дальнейшем может повлиять как на стоимость подготовительных работ и строительства, так и стоимость и сложность эксплуатации.

Читайте: Санкции Запада в отношении России ударили по рынку недвижимости

Согласно Изменениям ГСТУ, по соответствующему обоснованию класс последствий (ответственности) может быть определен для обособленной части объекта строительства. При этом, обособленная часть дома, здания, сооружения означает автономную конструктивную систему, обособленную деформационно-температурным, антисейсмическим (при необходимости) швом, противопожарной стеной, имеет автономное инженерное обеспечение и законченный цикл производственного процесса (например, блок-секция, участок и проч.). С точки зрения инвестора и застройщика данное изменение можно характеризовать как положительное, поскольку на практике встречаются случаи, когда весь объект в целом не является сложным и по сложности не может относиться более, чем к III категории, однако его часть подпадает под V категорию, и из-за этого весь объект относят к V категории. Как мы говорили выше, это влечет за собой увеличение затрат на стадии подготовительных и строительных работ, а также эксплуатации объекта. Однако в ГСТУ не сказано, следует ли из этого, что для части объекта строительства будет отдельный порядок экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, процедура ввода в эксплуатацию. Ведь Закон о градостроительстве устанавливает порядок экспертизы проектной документации, получения права выполнять строительные работы, порядок ввода в эксплуатацию именно объекта строительства, под которым понимается дом, здание, сооружение любого назначения, их комплексы, линейные объекты инженерно-транспортной инфраструктуры. Указанные выше процедуры в отношении части объекта строительства не урегулированы.

С 01.07.2014 ГСТУ не будет содержать положения о том, что для повышения безопасности и надежности объекта строительства предварительно определенный класс последствий (ответственности) может быть уточнен заказчиком или проектировщиком. Однако и запрета осуществления такого уточнения ГСТУ также содержать не будет.

Таким образом, основные Изменения ГСТУ сводятся к следующему.

Во-первых, выписана возможность установить класс последствий для обособленной части объекта. Однако, как это нововведение будет использовано на практике, пока неизвестно, и поэтому, нельзя сказать, что данное изменение можно в полной мере считать механизмом, который поставит точку в решении проблемы определенных объектов. Полагаем, в данном случае все может остаться на усмотрении экспертов.

Читайте: В Крыму есть спрос на недвижимость, но ничего не продается

Во-вторых, ГСТУ не будет содержать положения о возможности последующего уточнения класса последствий (ответственности), однако, прямой запрет не выписан.

Кроме того, изменены требования к объектам энергоснабжения общегосударственного, регионального и местного уровней. Также появился Перечень объектов строительства, которые могут быть отнесены к IV-V категориям сложности, однако, по нашему мнению, целесообразно было бы конкретно указать, к какой именно категории сложности может быть отнесен тот или иной объект.