Советы по покупке квартиры, дома, участка

Вы приняли решение приобрести новое жилье, а возможно – реализовать давнюю мечту и стать счастливым обладателем дачного участка либо даже загородного дома. Походили по тематическим сайтам, приобрели несколько специализированных изданий, совершили десяток звонков и пришли к выводу – нет продавцов, кроме посредников, и отвертеться от услуг агентств не удастся. Знакомая картина?

На самом деле не так все печально. Вполне возможно самостоятельно решить вопрос по поводу продажи или покупки недвижимости, нужно только обладать запасом свободного времени и не бояться разбираться в процессах, что протекают на рынке недвижимости. Не скроем, дело это непростое, однако нет ничего, с чем невозможно было бы справиться, особенно если вы тверды в намерении сэкономить на услугах посредников. К слову, вы знаете, что посредническая деятельность на рынке недвижимости не подлежит лицензированию и не регулируется никакими нормативными актами? И знаете, что индивидуальные предприниматели заниматься посреднической деятельностью не имеют права? И что, по сути, агентство не несет никакой ответственности, а все, что может сделать обманутый покупатель, – прийти в офис посредника и устроить скандал на потеху персоналу организации?

Что ж, давайте вначале разберемся, как действует большинство акул рынка недвижимости.

Хозяин дома, участка или квартиры, решив продать свою собственность, размещает объявление в периодических изданиях и на тематических площадках в Сети. Собственник тут же начинает получать десятки звонков от посредников, которые предлагают услуги по продаже квадратных метров. Кроме того, агенты зачастую не представляются таковыми, а начинают выспрашивать у владельца различные нюансы, которые не указаны в тексте объявления: адрес, стоимость, расположение комнат, технические подробности и т. д. Затем посредники сами размещают объявление о продаже той же квартиры, используя полученные данные. Поскольку тексты выходят объемными и бросаются в глаза первыми, вы, покупатель, зачастую можете не подозревать, что первоисточник объявления располагается на той же странице.

Если хозяин квартиры дал согласие на использование посреднических услуг, агентство начинает принимать звонки и водить потенциальных покупателей на «смотрины» жилья, попутно подписывая с ними договоры.

На основании этих договоров посредник потом требует от покупателя оплату за свои услуги, составляющие от 1 до 5 % от стоимости объекта недвижимости. А бывает и так, что эту сумму при совершении сделки вынужден терять продавец.

В процессе, когда сделка еще не заключена, многие посредники предлагают ряд дополнительных услуг, хотя говорят они гораздо больше, чем делают. К примеру, распространенная услуга проверки юридической чистоты квартиры на самом деле не проводится. Потому что настоящая, глубокая проверка – процесс сложный и затратный. А нередко – непосильный для посредников. И если на руках у продавца имеется справка из бюро технической инвентаризации, то квартира в порядке по реестру самого БТИ. А нотариус (не имеет значения, государственный или частный) в день заключения сделки проверяет, нет ли запретов проводить операции с конкретным объектом недвижимости. И для того, чтобы заранее выяснить этот аспект, можно просто прийти к нотариусу до дня покупки квартиры, принести копии правоустанавливающих документов и проверить объект. Вы правда не в состоянии сделать этого без посредника? Существует еще так называемая история квартиры, где зафиксированы все прописанные на данной площади сейчас и ранее, наследники и родственники, судебные решения и так далее. Ну и можно еще поговорить с соседями по поводу жильцов данной квартиры и воспользоваться услугой титульного страхования (это недорого).

Другая распространенная услуга посредников – подготовка документов. Например, ожидание выписки из БТИ таким образом сокращается до трех-четырехдневного срока, а также можно ускорить процесс приватизации жилья и получить помощь во взаимодействии с опекунским советом, если в квартире прописаны жильцы, не достигшие совершеннолетия.

Продавцу посредники предлагают собрать всевозможные справки в различных коммунальных службах, подтверждающие отсутствие задолженности. Если нет желания стоять в очередях самостоятельно, то вполне можно доверить этот процесс агентству. Однако периодически проверять продвижение дела не помешает.

Нередко посредники предлагают поспособствовать в вопросах получения кредита в банке. При этом называют определенный банк и определенную схему, однако совершенно не факт, что именно этот вариант будет лучшим для вас. Все, что можно сказать с уверенностью, – схема выгодна посреднику. Вы вполне в силах сами узнать условия кредитования в различных банках и выбрать тот, который действительно сочтете оптимальным для себя.

Собственно, ничего особенно трудного во всех этих дополнительных услугах нет. Вопрос лишь в том, хотите ли вы платить за эти процедуры или желаете потратить время на то, чтобы совершить их самостоятельно. А особых навыков и познаний для этого не требуется.

Что касается юридических аспектов совершения сделок с недвижимостью – к сожалению, большинство посредников в этом абсолютно не разбирается, поскольку данными вопросами занимается их руководство.

Как же найти квартиру или дом своей мечты самостоятельно?

Продолжать следить за периодикой, где частные лица дают объявления о продаже недвижимости. Вы довольно быстро научитесь отличать объявления хозяев квартир от текстов, которые были составлены посредниками. К примеру, если отсутствует четкое описание жилплощади или не указано «квартира своя», «квартира от хозяев», это повод серьезно задуматься.

Давать и регулярно обновлять собственные объявления на тематических сайтах и в газетах в рубриках «Куплю».

В конце концов услуги посредников в определенной мере использовать тоже никто не мешает: по их описанию вы нередко можете сами определить дом, в котором предлагается квартира на продажу.

А при заключении каких-либо сделок пользуйтесь услугами тех, кто несет ответственность за свои действия.

Если же вы все-таки решили сотрудничать с посредниками, будет нелишним узнать, что содержится в договорах, которые вы подписываете не глядя. Изучите список услуг, условия их предоставления, пункты об ответственности сторон.

Необходимо обратить внимание на наличие реквизитов агентства в соответствующей графе. Там должно присутствовать название юрлица, его адрес и телефон, официальная должность того, кто подписывает договор от лица агентства. Обратите внимание на то, чтобы надпись на печати соответствовала названию организации.

Вам в обязательном порядке должны предоставить экземпляр договора, снабженный печатями и подписями обеих сторон. То есть вы должны расписаться в двух экземплярах договора, а не в одном.

Ну и, конечно, если необходимость подписания договора не была обозначена агентом заранее, – это плохой признак.

Если сомневаетесь – не подписывайте ничего. Нет слова «неудобно», когда речь идет о ваших деньгах.

Будьте внимательны, осматривая квартиры, вне зависимости от того, имеете ли вы дело с хозяином жилья или посредником. Если с жилплощадью есть какие-то проблемы, которые возможно утаить, – их от вас утаят. Могут даже не сказать ничего об аварийном состоянии дома, хотя за это и предусмотрена административная ответственность, и такую сделку возможно будет признать недействительной.

Если у вас нет опыта заключения сделок с недвижимостью, старайтесь избегать ситуаций с покупкой-продажей по доверенности. Тут тоже имеется почва для различного рода махинаций, чреватых потерей средств и долгими судебными разбирательствами. Лучший вариант – общение непосредственно с собственником жилья, который и будет подписывать все необходимые бумаги лично в день осуществления сделки.

Помните, что оплата услуг посредника не является гарантией приобретения жилплощади. Если вдруг вы дадите продавцу задаток, а он потом передумает расставаться с квартирой либо решит продать ее не вам, вы вполне можете не оплачивать услуги посредника. Хотя, конечно, агентство вряд ли легко с этим согласится и может не вернуть задаток. Поэтому при заключении договора обратите внимание на то, что там говорится по поводу подобных ситуаций. Ведь если хозяин передумает продавать квартиру, а задаток вы внесли, то он должен быть вам возвращен в двойном размере. А посреднику не платите ни копейки до того, как сделка будет заключена и документы окажутся у вас на руках.

Если вы являетесь продавцом недвижимости и решили сотрудничать с агентствами, то всякого рода предложениям составить «эксклюзивный договор» просто сразу скажите твердое нет. Этот договор сделает вас заложником агентства, будет стоить массы потерянного времени и, скорее всего, средств. Вы не сумеете продать недвижимость без оплаты услуг агентства, и если покупатель посреднику не заплатит, то это обязаны будете сделать вы.

Вам также могут сделать «привлекательное» предложение, при котором стоимость услуг агентства попадает в зависимость от цены объекта недвижимости. Еще при продаже вам могут рассказывать, по каким причинам вы должны заплатить определенную сумму дополнительно (много средств ушло на рекламу, долго искали покупателя, вложили много времени в оформление документов, и вообще вашу квартиру продать было сложно, и так далее). Будьте готовы и не поддавайтесь.

Если вас будут убеждать, что вы назначили неадекватную сумму, а на самом деле квартира должна продаваться на десять (пять, две, двадцать пять) тысяч дешевле, – проанализируйте рынок еще раз, прежде чем соглашаться с этим утверждением.