Квартирный вопрос: будет ли дешевле

С осени 2008 года жители Украины в ожидании: когда же квартиры подешевеют в разы и будут продаваться по цене 90-х гг.: по 20-30, максимум 35 тыс. у.е. за столичную однушку. Однако цена упорно держится на средней отметке в 45 тыс. у.е. В этом году потенциальные покупатели возлагают надежды на девальвацию гривны, заморозку спроса из-за дороговизны ипотечных кредитов, а также – выброс дополнительного предложения со стороны банков и стройкомпаний. Экономисты и оценщики считают, что придется ждать много месяцев. Тем же, кто еще надеется на помощь госудрарства, власти обещают увеличение финансирования программы ипотечного кредитования "Доступное жилье".

Видео дня

"Вкалывать" на квартиру

Молодая пара – Светлана и Александр Жилины – уже полгода высматривают квартиру в Киеве. Недавно поместили объявление с параметрами: однокомнатная, до 50 тысяч у.е., на Оболони, возле метро. За первую же неделю получили 10 звонков, но предложения их не впечатлили и решили ждать. "Цены на квартиры ниже полусотни – в основном в Святошинском, Соломенском и Деснянском районах – преимущественно в пятиэтажных домах. И там можно еще торговаться, - рассказывает Светлана. – Было предложение даже за 40 тыс. у.е. – гостинка площадью в 30 квадратных метров на глубочайшей Куреневке. Но после покупки жилья мы планируем ребенка, и пятиэтажные дома для коляски не лучший вариант". Условие "Оболонь, метро" продиктованы жизненной и финансовой необходимостью. Поскольку полной суммы у пары нет (около половины суммы) – придется докредитовываться, а значит – активно работать, быть максимально мобильным и в тоже время экономит на транспорте.

После погашения долга молодая семья надеется на расширение жилплощади. Продать же легче и выгоднее квартиру возле метро. Поэтому семья ждет конца года и копит деньги.

А есть ли продажи?

Сегодня настоящих покупателей – тех, которые рассчитываются наличными деньгами, - на рынке 5-10%. Остальные сделки проходят с участием имеющейся недвижимости: увеличение жилплощади или наоборот – семья разъезжается и большую квартиру разменивает на гостинки. Рассказывает глава правления Союза консультантов по недвижимости Виктор Несин: "Сегодня однозначно рынок покупателя: один желающий на 20 квартир". И хотя количество сделок купли-продажи растет (по данным агентства недвижимости SV Realty за февраль в столице было продано 1711 квартир на вторичке и в новострое, тогда как за январь – 947), но значительного подъема не предвидится.

"Основными покупателями являются представители мелкого и среднего бизнеса, доходность которого сейчас резко упала и будет оставаться на низком уровне и в ближайшей перспективе", - поясняет начальник отдела информационного обеспечения группы компаний "УВЕКОН" Анастасия Илич.

Почему снижение цен возможно, но маловероятно?

В прошлом году цена на жилье в столице колебалась в пределах 5-8%. А если сравнивать с докризисными – то в гривнах они не особо изменились, подешевели пропорционально росту курса доллара. Правда, падению – всего четвертый год, а рост цен длился вдвое дольше. К концу года украинцы ожидают девальвации гривны, что на руку собственникам небольших валютных запасов. Международные резервы НБУ таят: $31,8 млрд. в конце декабря, $31,4 млрд. по итогам января и $31,0 на 1 марта. Основные траты – расчёты за газ и обслуживание кредита от МВФ.

"По мере того как объем резервов будет опускаться ближе к уровню, который рассматривается как минимально допустимый (т.е. покрывающий совокупный импорт товаров и услуг за три месяца, что составляет около $26 млрд.), девальвационные ожидания, вероятно, будут расти", - считает экономист ИК "Тройка Диалог Украина" Ирина Пионтковская. Но чемпионат по футболу, наверняка, увеличит объемы валюты в стране. Больше долларов будет оставаться, если удастся договориться с Россией о расчетах за газ в рублях. Ну и металлурги в жаркий сезон будут продавать за валюту больше металла, чем в январе-феврале. К концу года экономисты прогнозируют курс гривны к доллару на уровне 8,5.

Не окажет влияния на рынок и заложенная недвижимость. Хотя по оценкам коллекторов и Украинской национальной ипотечной ассоциации проблемными являются 27-30% выданных ипотечных кредитов. Но распродавать имущество банки не спешат: законодательное поле так и осталось неурегулированным (покупателю придется самому судится с предыдущими собственниками) и финансовой выгоды финучреждениям чаще всего никакой.

Со своей стороны и собственники жилья не спешат от него избавиться. Его можно сдавать, тем более, что аренда в прошлом году подорожала на 10-15%, а впереди еще и чемпионат по футболу, на который многие почему-то рассчитывают.

Доступное жилье

В целом, оценщики и брокеры ожидают 5%-го колебания цен на жилье. А это, по сути, в пределах статистической погрешности. То есть низкие цены по срочным продажам встречаются и сейчас. Заметно дешевеют и торгуются трехкомнатные квартиры и жилье дороже 70 тысяч у.е. "Какую бы цену не указывал продавец – приходите и предлагайте свою, пусть и значительно ниже. Семеро откажутся, а восьмой может согласиться", - резюмирует Виктор Несин.

Между тем власти обещают, что с мая заработает программа ипотечного кредитования в Украине "Доступное жилье".

Согласно данной программе, стоимость кредитов для людей будет составлять не более чем 2-3%, остальное должно компенсировать банкам государство. Сроки таких кредитов будут рассчитаны на 10-15 лет. Однако надежды украинцев на доступное жилье (да и то - ограниченного их числа) вновь могут упереться в банальную нехватку денег в казне, как не раз уже бывало раньше.