Видео дня
Рынок недвижимости столицы застыл в ожидании
Весь первый квартал рынок недвижимости работал на малых оборотах. Основные причины низкой деловой активности: негативные ожидания развития событий в стране и мире, а также затянувшаяся адаптация рынка к регистрации имущественных прав по-новому.
Общий уровень цен предложений по всему рынку достаточно стабильный. Расслоение рынка продолжается. При этом существенно изменились тенденции расслоения рынка. Если в 2012 году статистика цен в сегментах "дешевого жилья" была стабильной и даже росла, то в первом квартале 2013 года она снижалась. В сегментах же "дорогого жилья" тенденции иные: в 2012 году статистика цен предложений снижалась, а в первом квартале 2013 года выросла.
Более подробно об изменениях статистики цен предложений – в соответствующем разделе данного обзора.
Наиболее важные процессы, события и тенденции
Первый квартал 2013 года был периодом адаптации к новым правилам на рынке. Происходила эта адаптация в условиях жесткого политического противостояния (в том числе, связанного с выбором приоритетов в отношениях с Европейским Союзом и Таможенным Союзом), наличия серьезных проблем в экономике и обществе, а также многочисленных кризисов в стране и мире. И одно то, что этот период адаптации прошел без особых эксцессов – уже хорошо. Ну, а то, что уровень деловой активности был низкий, закономерно - сложно было ожидать в этот период чего-то иного.
Законодательные изменения
Реформы, связанные с отечественным рынком недвижимости, проходят очень сложно. Некоторые нормативные акты перерабатывались по нескольку раз, но и после этого качество их осталось невысоким.
Дело тут не только в непрофессионализме разработчиков. Основные препятствия для реформ – борьба интересов влиятельных политических и экономических структур, а также отсутствие стремления значительной части общества к переходу от "теневой" к "нормальной" экономике.
Неподготовленность реформ наглядно проявилась при изменении порядка регистрации имущественных прав.
Борьба между центральными и местными органами власти (в данном случае, между Минюстом и БТИ) за эту достаточно важную и финансово привлекательную сферу деятельности продолжалась долго. В результате Минюст существенно потеснил БТИ с рынка недвижимости. При этом основная часть документов о недвижимости осталась в БТИ на бумажных носителях. Никто заблаговременно не позаботился о том, чтобы оцифровать эти документы (с чего, собственно, и необходимо было начинать реформу).
Не позаботились и о том, чтобы нотариусы заблаговременно получили практические навыки регистрации имущественных прав. Неудивительно, что в январе лишь самые смелые нотариусы были готовы оформлять сделки. И это закономерно: отсутствие практических навыков, отсутствие информации обо всей предыстории объекта недвижимости не располагают брать на себя ответственность.
Сейчас рынок постепенно адаптируется к новому порядку регистрации прав на недвижимость. Другое дело, что, судя по нашим данным, немало потенциальных покупателей решили повременить с приобретением недвижимости до того времени, пока не закончатся переходные процессы и все не наладится.
Еще одним знаковым событием начала 2013 года стало введение налога на недвижимость . Пока этот налог весьма умеренный и затрагивает в основном интересы не самых обеспеченных людей, имеющих несколько объектов недвижимости. Льгота по уплате данного налога предоставляется лишь на одну квартиру жилой площадью до 120 кв. м (или дом площадью до 250 кв. м), за остальные квартиры и дома налог придется платить. А это (плюс растущие коммунальные платежи) дополнительный стимул для продажи или дарения "лишних" квартир. Немало потенциальных покупателей оттягивают принятие решений, ожидая появление этих квартир на рынке.
Интересы состоятельных граждан налог на недвижимость затрагивает, на первый взгляд, весьма слабо. Даже при наличии нескольких просторных квартир и домов, налог для них вполне посилен. Но тут необходимо учитывать, что теперь в обязанности налоговых служб входит сбор информации обо всех объектах недвижимости практически каждого физического и юридического лица. Можно лишь предполагать к чему это приведет в будущем.
Стремление государства вытеснить доллары с рынка недвижимости
Запрет на публикацию долларовых цен в рекламных материалах был введен в конце 2012 года и пока, мягко говоря, не способствует активизации рынка. Большинство продавцов по-прежнему указывают цены в долларах; СМИ переводят их в гривны по неизвестному курсу; потенциальные покупатели переводят цены вновь в доллары по своему курсу. В результате усложняются переговоры, а также анализ изменения цен. К этому участники рынка постепенно адаптируются (благо, курс наличного доллара в последнее время более-менее стабильный), но достаточно медленно.
Гораздо сложнее адаптироваться участникам рынка недвижимости к переходу на безналичные формы взаиморасчетов в национальной валюте. Нормативный акт о таком переходе еще не принят, но уже оказывает влияние на рыночные процессы.
С одной стороны, запланированный переход к безналичным расчетам подталкивает покупателей, хранящих сбережения в долларах, к срочному приобретению недвижимости по "старым правилам". Ведь если успеть приобрести за наличные доллары, то можно не только сэкономить деньги на конвертации и пересылке, но и избежать излишнего внимания банковских структур. Хотя банки и уверяют, что не будут передавать информацию о платежах в налоговые службы, но от сомнений избавиться сложно. Тем более что государство взяло курс на усиление структур, связанных со сбором налогов и выявлением финансовых нарушений.
С другой стороны, в последнее время покупатели все чаще занимают выжидательную позицию. В дискуссиях на интернет-форумах многие из них не скрывают, что рассчитывают на падение цен в результате ухудшения ситуации на рынке недвижимости и в стране в целом. Почему-то полагают, что в этом случае киевское жилье станет для них доступнее.
Настрой значительной части продавцов совершенно иной. Они не готовы уступать, некоторые поднимают цены. В недвижимости видят реальную ценность, которая в периоды экономических и политических штормов будет "тихой гаванью" для их накоплений. И этих людей можно понять. Выбор их в нынешних условиях крайне ограничен: либо недвижимость, либо депозитные счета, либо деньги "под матрасом". Собственным бизнесом могут заниматься далеко не все, а любые инвестиции в "реальный сектор экономики" или в чужой бизнес крайне опасны.
Колебания деловой активности в первом квартале
Описанные выше расхождения позиций продавцов и покупателей существенно затрудняло достижение договоренностей, подавляло деловую активность. В условиях высокого уровня неопределенности и существенного изменения "правил игры", многие участники рынка решили не торопиться с продажей и покупкой недвижимости . Поэтому сделок в первом квартале 2013 года было заметно меньше, чем в предыдущие годы в этот же период.
Но это вовсе не значит, что наши граждане перестали интересоваться киевским рынком недвижимости. Судя по изменению количества звонков и заявок на приобретение недвижимости, участники рынка достаточно оперативно реагировали на события в стране и мире. Были недели, когда количество звонков и заявок увеличивалось на 50-80%. А за ними следовали недели, когда количество звонков и заявок резко падало.
В частности, достаточно оперативно отреагировали участники киевского рынка недвижимости на сообщения о планах введения на Кипре налога на депозиты . И не потому, что держали свои сбережения в банках Кипра. А потому, что знали, что на Кипр из Украины ежегодно уходят миллиарды долларов, значительная часть которых возвращается в страну в виде инвестиций. Поэтому фактическая конфискация 10-40% кипрских депозитов украинских вкладчиков вряд ли пройдет бесследно для национальной экономики. К тому же "кипрский рецепт" решения финансовых проблем вполне может понравиться и нашим правителям. А это уже волнует всех. Отсюда и новая волна интереса к недвижимости.
Правда, оказалась она весьма непродолжительной. Потенциальные покупатели поинтересовались предложениями и ценами, да и решили посмотреть, что будет дальше.
Цены на квартиры в Киеве
По данным портала недвижимости Domik.net , в марте цены продаж были ниже цен предложений в среднем на 8,5%.
Ниже приведены графики изменения статистики цен в долларах за квадратный метр. При построении графиков использовался "мягкий" метод аппроксимации - "скользящее среднее по пяти точкам". Это позволяет оценить общий тренд .
График №1. Статистика цен предложений по всем объектам вторичного рынка недвижимости Киева, а также квартир в новых домах.
Статистика цен предложений по Киеву в марте снизилась на 0,2%; за последние три месяца выросла на 0,5%; за последние 12 месяцев снизилась на 2,3%.
Статистика цен предложений в новых домах в марте снизилась на 0,2%; за последние три месяца выросла на 2,0%; за последние 12 месяцев выросла на 2,0%.
График №2. Статистика цен предложений сегментах "старая панель", "старый кирпич"
Синяя кривая – "старая панель"
Зеленая кривая – "старый кирпич"
Статистика цен предложений в сегменте "старая панель" в марте выросла на 0,4%; за последние три месяца снизилась на 4,2%; за последние 12 месяцев снизилась на 2,9%.
Статистика цен предложений в сегменте "старый кирпич" в марте снизилась на 0,9%; за последние три месяца выросла на 0,3%; за последние 12 месяцев снизилась на 3,0%.
График №3. Статистика цен предложений сегментах "типовая панель", "улучшенная типовая панель" и "украинская панель"
Синяя кривая – "типовая панель"
Зеленая кривая – "улучшенная типовая панель"
Красная кривая – "украинская панель"
Статистика цен предложений в сегменте "типовая панель" в марте выросла на 0,2%; за последние три месяца снизилась на 0,7%; за последние 12 месяцев снизилась на 1,3%.
Статистика цен предложений в сегменте "улучшенная типовая панель" в марте снизилась на 0,7%; за последние три месяца снизилась на 0,8%; за последние 12 месяцев выросла на 0,3%.
Статистика цен предложений в сегменте "украинская панель" в марте выросла на 1,1%; за последние три месяца выросла на 1,8%; за последние 12 месяцев выросла на 5,9%.
График №4. Статистика цен предложений сегментах "улучшенный кирпич" и "украинский кирпич"
Синяя кривая – "улучшенный кирпич"
Зеленая кривая – "украинский кирпич"
Статистика цен предложений в сегменте "улучшенный кирпич" в марте снизилась на 0,5%; за последние три месяца выросла на 2,4%; за последние 12 месяцев снизилась на 2,0%.
Статистика цен предложений в сегменте "украинский кирпич" в марте выросла на 0,3%; за последние три месяца выросла на 5,1%; за последние 12 месяцев выросла на 3,9%.
График №5. Статистика цен предложений сегментах "дореволюционные дома" и "сталинки"
Синяя кривая – "дореволюционные дома"
Зеленая кривая – "сталинки"
Статистика цен предложений в сегменте "дореволюционные дома" в марте выросла на 0,4%; за последние три месяца выросла на 1,7%; за последние 12 месяцев снизилась на 6,4%.
Статистика цен предложений в сегменте "сталинки" в марте снизилась на 2,7%; за последние три месяца снизилась на 4,1%; за последние 12 месяцев снизилась на 11,6%.
Как видно на графиках, в первом квартале 2013 года статистика цен предложений выросла на квартиры в новых домах, а также в сегментах "дореволюционные дома", "старый кирпич", "улучшенный кирпич", "украинский кирпич", "украинская панель".
В сегментах "сталинки", "старая панель", "типовая панель", "улучшенная типовая панель" статистика цен предложений в первом квартале 2013 года снизилась.
Подробную информацию об изменении статистики цен предложений в каждом сегменте рынка и за любой период можно проанализировать самостоятельно с помощью нашего сервиса
Прогноз на апрель
Низкая деловая активность и относительно стабильный общий уровень цен предложений характеризуют наличие явно выраженных застойных явлений на киевском рынке недвижимости.
Вместе с тем, нельзя не учитывать, что сейчас рынок постепенно адаптируется к новым "правилам игры". В этих условиях многие продавцы и покупатели (как реальные, так и потенциальные) просто ожидают завершения переходных процессов, время от времени наблюдая за рынком и отдельными его сегментами.
Учитывая стремление государства углублять реформирование рынка недвижимости, можно уверенно прогнозировать, что быстро переходные процессы не закончатся. Но есть немалая вероятность того, что продавцы и покупатели просто устанут ждать и начнут договариваться. Как бы там ни было, а жилищные и финансовые проблемы давят на очень многих, заставляя действовать и принимать непростые решения.
Произойдут ли подобные подвижки на рынке уже в апреле? Сложно сказать. Все же инерция очень велика.
Но с другой стороны, апрель традиционно относят к наиболее продуктивным для рынка недвижимости месяцам года. Именно это и дает нам основания предполагать, что деловая активность в апреле вырастет. Ну, а в том, что расслоение рынка продолжится, сомнений практически нет.