Весна пришла, рынок недвижимости просыпается

С наступлением весны украинский рынок недвижимости заметно оживился, отмечают эксперты. Хотя эта тенденция была заметна уже в конце зимы. Так, по данным консалтинговой компании SV Development, если в январе 2012 года в Киеве было совершено 633 сделки купли-продажи на вторичном рынке жилья и 314 сделок – на первичном, то уже в феврале этот показатель вырос практически в 2 раза. В частности, в феврале 2012-го в столице было продано 1013 квартир на вторичке и 698 на первичке.

Как отмечают аналитики SV Development, минувшей зимой самыми популярными в столице оказались двухкомнатный квартиры (на них пришлось порядка 53% сделок от общего объема продаж). Чуть менее активно продавались однокомнатные квартиры (40% сделок от общего объема продаж). И меньше всего спросом пользовались трехкомнатные квартиры, а также, соответственно, с большим количеством комнат (7% от общего объема продаж).

Кстати, в феврале столичных покупателей по-прежнему интересовала продажа жилья в ценовом диапазоне до 100 тыс. долларов (70% от общего количества совершенных сделок). Менее охотно приобретались квартиры по цене 100-200 тыс. долларов. (22% от общего количества совершенных сделок). Ну, и, конечно же, жилье, которое стоит выше 200 тыс. долларов, может позволить себе далеко не каждый, поэтому такие квартиры покупают не так активно (7% от общего количества совершенных сделок в последнем месяце весны).

Что принес нам март

Февральское оживление рынка недвижимости почувствовалось и в марте. Эксперты говорят, что покупатели начали более активно интересоваться возможностью покупки недвижимости. Причем эта тенденция наблюдается как в столице, так и в регионах.

«Оживление рынка недвижимости происходит по всем регионам Украины. В целом пик кризиса приходился на 2009 год. Потом началось постепенное оживление и в 2011-2012 годах продолжается окончательная стабилизация рынка, окончательное оживление. Понятно, что это касается не относительно цен. Это касается в основном количества сделок купли-продажи», - рассказал нам директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development Сергей Степенко.

По его словам, в марте по сравнению с февралем наблюдается незначительный рост цен на недвижимость на уровне 1-2%. «Это рост цен реальных сделок. В целом никаких кардинальных изменений не наблюдается. Растут незначительно цена на недвижимость. Наиболее интересные варианты быстро исчезают, потому что их покупают в первую очередь. Ну, и, конечно же, наблюдаются рост количества сделок купли-продажи. Это в основном вторичный рынок. По первичному рынку также наблюдается увеличение количества сделок. Да и цены также растут. Надо сказать, цены тут зависят не столько от сезонности, сколько от хода реализации проекта. То есть объемы строительства увеличиваются и тот или иной дом находится на завершающей стадии строительства, то понятно, что застройщик будет повышать цены на кв.м.», - пояснил нам Степенко.

Согласен с коллегой и президент Ассоциации экспертов по недвижимости Украины Сергей Злыдень. По мнению эксперта, на оживление рынка недвижимости влияет ряд факторов. «Рынок в 2012 году по первому кварталу очень прогнозируемый. Как мы и говорили, затишье будет на зимний период, а с весны начнется оживление рынка. В каком аспекте он оживает? Это количество сделок увеличивается, по купле-продаже практически во всех сегментах. Кроме того, пошла вторая волна оживления ипотеки. То есть банки очень сильно активизируются. Тем самым дают возможность увеличению покупательского спроса. Следующее: активизировался отложенный спрос. То есть те люди, которые откладывали покупку в связи с ожиданием дальнейшего падения рынка, их ожидания не оправдались, и они сегодня начинают приобретать недвижимость. Что касается продавцов, то сегодня они не делают ошибок предыдущих периодов: не поднимают цены. То есть цена сегодня адекватна спросу. И ценовая политика сегодня остается на месте», - рассказал «Обозревателю» Злыдень.

Первичный рынок Киева

Если говорить о ценовой политике на первичную недвижимость в Киеве, то в марте наблюдается уровень таких предложений: средняя цена квадрата по городу – 1639 долларов, самый дешевый квадрат в Дарницком районе – 1288 долларов, самый дорогой квадрат в Печерском районе – 2542 доллара.

Как отмечает президент Ассоциации экспертов по недвижимости Украины Сергей Злыдень, сегодня на первичном рынке наблюдается оживление по продаже-покупке жилья. «Особенно пользуются спросом небольшие метражи. Ценовая характеристика на первичном рынке особенно популярна на уровне от 8000 до 10000 грн. за кв. м. Такие предложения в Киеве сегодня есть», - обращает внимание Злыдень.

По мнению директора по маркетингу консалтинговой компании SV Development Сергея Степенко, на первичном рынке покупателей интересуют объекты нормальных надежных застройщиков. «Это в первую очередь. Чтобы минимизировать риски. Кроме того, интересует уровень готовности объекта. Хотя есть еще и категория населения, которые готовы инвестировать в более готовые объекты, но и готовы потратить на это чуть больше денег. Ну, а конкретно по объектам: особым спросом пользуются однокомнатные квартиры, потом уже 2-комнатные», - отмечает Степенко.

Вторичный рынок Киева

Ценовая политика на вторичном рынке столичного жилья, как ни странно, «кусается». Так, средний квадрат в столице стоит 1858 долларов, самый дешевый квадрат в Дарницком районе – 1434 доллара, самый дорогой квадрат в в Печерском районе – 2966 долларов.

Как отмечает президент Ассоциации экспертов по недвижимости Украины Сергей Злыдень, на вторичном рынке жилья относительной стабильностью в плане спроса пользуются все сегменты жилья. «На вторичном рынке пока что определенную стабильность сегодня проявляет сегмент элит-класса, бизнес-класса, в котором количество продаж не уменьшается. И традиционно пользуется спросом жилье эконом-класса. В первую очередь, однокомнатные квартиры небольших метражей в районах, где имеется развитая инфраструктура. Спрос есть в пределах 50 тыс. долларов. Ну, а нормальная цена полноценных однокомнатных квартир в столице по линии метро, с метражом выше 42 кв. м., сегодня колеблется в районе 60-80 тыс. долларов», - говорит Злыдень.

По словам директора по маркетингу консалтинговой компании SV Development Сергея Степенко, на вторичном рынке покупателей в основном интересуют дома, которым не более 25 лет. «Ну, и по стоимости. Если это 1-комнатная квартира, то это до 60 тыс. долларов. А если 2-комнатная, то до 75 тыс. долларов. Вот это наиболее популярная категория недвижимости для покупки. Причем эти объекты могут быть расположены необязательно в центральной части города, а даже на окраине, если там хорошо развита инфраструктура», - делится наблюдениями Степенко.

Региональный рынок недвижимости

Как отмечают эксперты, весной проснулся от зимней спячки и рынок недвижимости в регионах Украины. Так, по данным сайта «Агент.юа», дешевле всего однокомнатную квартиру можно купить в Виннице за 18100 долларов, а дороже всего - во Львове - за 62600 долларов.

Как рассказал «Обозревателю» президент Ассоциации экспертов по недвижимости Украины Сергей Злыдень,сегодня достаточно оживлен рынок недвижимости в Севастополе, Крыму (в основном - земельные участки и индивидуальное строительство), Одессе, Днепропетровске, Львове.«В отношении Донецка ситуация такова. Если до докризисного периода показатели по купле-продаже были здесь весьма высоки, то теперь Донецк, к сожалению, пока не проявляет столь высокую активность», - говорит аналитик.

А что с арендой?

Рынок аренды также показал оживление в конце зимы. Так, сейчас цена аренды растет хоть медленно, но уверенно. Сегодня на столичном рынке недвижимости средняя цена аренды однокомнатной квартиры составляет порядка 421 доллара, самое дешевое однокомнатное жилье можно арендовать в Святошинском районе за 367 долларов, а самое дорогое - в Печерском районе – за 597 долларов.

Президент Ассоциации экспертов по недвижимости Украины Сергей Злыдень прогнозирует, что аренда в Киеве может подскочить еще на 10-15%. Причина – проведение Евро-2012.«Но мы уже не даем прогноз 30-40%, как это было раньше. Потому что сегодня мы видим небольшую активность в этом сегменте рынка, несмотря на приближение Чемпионата», - говорит эксперт.

Что будет дальше?

Говоря о дальнейшем поведении ценовой политики на рынке недвижимости Украины, эксперты отмечают: цены либо стабилизируются на нынешней планке, либо будут расти.

«Можно сказать, в отношении купли-продажи недвижимости уровень цен будет в ближайшее время колебаться приблизительно на нынешней планке. Правда, за год цена приблизительно вырастет на 7-8%. Это не реальная цена предложения. Это реальная цена сделки. Потому что цена предложения может быть завышена и потом хозяин сбрасывает цену в виду того, что его квартиру никто не покупает. Поэтому цена предложения может снижаться, но цена сделки будет расти», - говорит директор по маркетингу консалтинговой компании SV Development Сергей Степенко.

Примерно такого мнения придерживается и президент Ассоциации экспертов по недвижимости Украины Сергей Злыдень. «Что касается прогнозов насчет цен в плане купли-продажи недвижимости, думаю, цены будут оставаться стабильными. Хотя есть один из моментов: это удорожание стройматериалов. Но насколько это повлияет на стоимость недвижимости? Скорее всего, это удорожание будет компенсацией снижения цены. То есть цены будут стоять на месте. Думаю, что в целом 2012 год будет стабильным в отношении рынка недвижимости», - считает Злыдень.

В общем, как показывают реалии дня сегодняшнего, цены на рынке недвижимости потихоньку идут в рост. Однако доходы украинцев не стали больше. Поэтому ожидать от населения всплеска приобретения жилья в страхе, что не удастся купить подешевле выгодный объект недвижимости, тоже не стоит. Вся надежда на ипотеку, но пока что банковские процентные ставки кусаются. Как отметил Сергей Злыдень, украинцы стали бы охотно брать жилье в ипотеку, если бы реальная ставка по этой банковской услуге варьировалась в районе 14% годовых. Однако с учетом того, что сегодня банки предлагают ипотеку в среднем под 18-22% годовых, становится понятно, что выдержать такой кредитный пресс не каждому украинцу под силу.