Украинцев обяжут продавать и сдавать жилье через риелторов? Все о новых правилах от "Слуги"
В Украине ряд "слуг народа" во главе с нардепом Дмитрием Наталухой зарегистрировали законопроект №3618, который должен сократить уровень теневого рынка недвижимости.
Документ уже раскритиковали и Ассоциация специалистов недвижимости Украины, и Нотариальная палата. Они утверждают – украинцам навязывают услуги риелторов, без которых якобы нельзя будет ни сдать квартиру, ни продать ее.
Авторы законопроекта такую информацию называют "мифом", а нечеткие формулировки в документе обещают переписать. О том, как, согласно новому законопроекту украинцы будут продавать и сдавать квартиры – читайте в материале OBOZREVATEL.
Продать квартиру или сдать ее в аренду можно будет только через риелтора?
Нет. Сейчас в законопроекте прописано, что информацию о каждом жилье (своеобразный паспорт на квартиру или дом) нужно будет вносить в единую базу. Сделать это сможет либо риелтор, либо "уполномоченное лицо". Без такой процедуры легально продать или сдать недвижимость нельзя, а за нарушение грозит штраф. В самом документе не указано, кто эти "уполномоченные лица".
OBOZREVATEL обратился к одному из авторов законопроекта Дмитрию Наталухе. Он уверяет, что и в действующей редакции предполагается, что владельцы также являются уполномоченными лицами. Мол, можно обойтись и без риелтора.
"Мы готовы пойти дальше, чтобы снять все манипуляции, и думаю, вставим в преамбулу законопроекта часть о том, что отчуждение собственного объекта недвижимости можно реализовать самостоятельно или же с помощью посредников. Мы это пропишем, чтобы никто не смог манипулировать этой темой", – заявил Наталуха.
Как вообще будет проходить продажа или аренда?
К примеру, вы хотите продать или сдать квартиру:
С помощью электронной подписи (или возможно BankID) нужно войти в единую платформу и внести туда всю информацию о своей недвижимости. Авторы законопроекта утверждают, что доступ в базу будет бесплатным, хотя пока в проекте документа это четко не сформулировано.
Это смогут сделать риелтор, уполномоченное лицо или сам владелец, утверждают законодатели.
Чтобы провести оценку недвижимости (если квартира продается), нужно, чтобы она уже была зарегистрирована на платформе. После оценки можно искать покупателя.
Покупатель (или арендатор) сможет увидеть всю информацию о жилье в единой базе. Предполагается, что это позволит избежать мошенничества.
Сделка (если аренда от трех лет или продажа) регистрируется у нотариуса.
Риелтор Максим Бабуряк поясняет: в небольших городах и селах без риелтора наполнить эту базу не получится. Даже если владельцам по закону разрешат это сделать, то технических навыков на верификацию и заполнение у многих украинцев нет.
Также остается спорным вопрос, кто оплатит работу платформы, если доступ к ней будет бесплатным.
"С арендой все сложнее. Там рынок, по разным оценкам, на 70-80% находится в тени, и даже после вступления в силу нового закона ничего может не измениться. Единственное, риелторы условно разделяться на "серых" и "белых". Одни получат сертификат и будут вносить информацию в эту базу, потому что побоятся штрафов. А другие будут работать в тени и станут помогать арендаторам находить арендодателей без каких-либо баз", – уверен Бабуряк.
А если я хочу сдать или продать квартиру без этого паспорта и базы. Что будет?
Для риелтора наказание в законопроекте прописано, а для просто потребителя услуг – нет. По закону сдать в аренду жилье без регистрации нельзя, но проверить факт заработка на аренде почти невозможно.
Все украинцы, которые зарабатывают на аренде, должны платить 18% налога. Но абсолютное большинство арендодателей в сегменте бюджетного жилья этого не делают.
А вот продать квартиру без реестра практически невозможно. Риелтор, если с ним подписан договор, будет нести ответственность и за наполнение базы, и за свою квалификацию. В законопроекте предусмотрено создание единой федерации, куда привлекут всех желающих риелторов. Именно эта федерация будет выдавать сертификаты, которые дадут возможность работать на рынке недвижимости.
Если работать без такого сертификата, придется заплатить штраф в размере от 8,5 тыс. до 17 тыс. грн;
если разместить рекламу объекта недвижимости, которой нет в базе, придется заплатить штраф в размере 10 минималок (сейчас 47 тыс. грн).
Такое же правило коснется и крупных площадок, которые размещают объявления об аренде и продаже. Все они должны следить, чтобы недвижимость вносилась в базу.
К слову, комиссия риелтора при продаже составляет 5% (в среднем это несколько тысяч долларов), а при аренде – от 50 до 100% стоимости одного месяца проживания.
Услуги риелторов навязывают?
С одной стороны, авторы законопроекта убеждают, что все это можно сделать и без нанятого специалиста, а единственная цель – навести порядок на рынке. Мол, нужно обезопасить украинцев, которые снимают и покупают жилье (с помощью доступа к информации о недвижимости) и обязать риелторов нести ответственность за нарушения закона. С другой стороны, услуги риелтора из-за необходимости наполнять базу станут более востребованными. Далеко не каждый украинец сможет правильно заполнить паспорт на жилье (он состоит из 30 пунктов).
Сами риелторы, отмечает Максим Бабуряк, выступают категорически против нового законопроекта. Такое же мнение имеет и Нотариальная палата. Их аргумент: создание единой федерации, которая будет контролировать базу информации, приведет к монополии, а украинцам фактически будут навязывать услуги риелтора.
Однако так или иначе ситуацию на рынке нужно менять. Рынок недвижимости должен выходить из тени, а риелторы (как, к примеру, это происходит в 17 странах ЕС, в Канад и США) должны иметь хотя бы минимальный уровень квалификации, подтвержденный на экзамене. И хотя законопроект еще сырой, его еще можно доработать, в том числе при участии специалистов недвижимости, которые в таком виде изменения не поддерживают.