Непідйомна пеня, відключення за борги та переплати: що насправді нового в законі про "комуналку"

"Комуналка" – болюча тема практично для кожного українця. Складається враження, що від неї не варто чекати нічого крім тегу #зрада, хоча в 1992 році, коли держава масово і цілком безкоштовно роздала українцям квартири, ми сприйняли це як належне, не оцінивши її щедрого дарунку. Далі жили з думкою, що у житлово-комунальній сфері не відбулося нічогісінько хорошого: постійне підвищення тарифів суцільне свавілля ЖЕКів та постачальників компослуг.

Попри незадоволеність якістю комунальних послуг, можливість взяти управління будинком у свої руки, яка з’явилася в 1995 році, коли дозволили створювати ОСББ – об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, була сприйнята досить байдуже. Процес йшов мляво майже два десятиліття. Наприкінці 2014 року в Україні налічувалося всього 14000 ОСББ. Бум трапився в останні два роки, протягом яких число об’єднань подвоїлося й досягло 28 000. Причиною такого стрімкого зростання кількості ОСББ була не лише активна інформаційна кампанія, але й законодавчі зміни, а також потреба в реалізації енергоефективних заходів допомогу в фінансуванні яких запропонували державні та місцеві програми, що отримали в народі назву "теплі кредити".

Отже що насправді пропонує закон "про комуналку" - детальніше у статті.

Читайте: Як "теплі кредити" зігрівають українські оселі

Чому співвласники багатоквартирників не поспішали брати управління в свої руки, позбавляючись від диктату ЖЕКів, протягом перших 20-ти років від появи такої можливості – питання радше до високочолих аналітиків, кожен із яких запропонує цілу низку беззаперечних причин. Проте одна з них на поверхні: ситуація патерналізму, коли за житлові та комунальні послуги відповідала "держава", слідкуючи за їх дешевизною та сякою-такою якістю, влаштовувала практично всіх. А радше й саму "владу", адже це дозволяло ловити у мутній воді перехресного субсидування, нафтогазових дотацій та монопольного становища ЖЕКів чималу рибу.

І саме ця причина, а точніше – інтереси її потенційних бенефіціарів – донедавна незрушно стояли на заваді істотному реформуванню сфери житлово-комунальних послуг. Однак Україна взяла на себе серйозні міжнародні зобов’язання, що зробило реформу ЖКГ вагомим пріоритетом для теперішньої влади.

Одним із "флангів" цієї реформи стало виведення цін на житлово-комунальні послуги на рівень ринкових та створення ринку послуг, і водночас – відмова від прямого дотування НАК "Нафтогаз України" з державного бюджету. Вочевидь, це прагнення обернулося неодмінним підвищенням тарифів на газ – та, відповідно, на цілу низку інших комунальних послуг, з чого миттєво скористалися популісти різних мастей, що кинулися фарбувати всю реформу однорідним чорним. На позитиві – прагненні споживачів у багатоквартирниках об’єднуватися та скорочувати витрати, проводячи енергоефективні заходи – зазвичай не акцентується…

За цією логікою прийняті Верховною Радою закони "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", "Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання" та "Про житлово-комунальні послуги", що явили собою інший "фланг" реформи, також щедро вимазали дьогтем, вказуючи у багатьох коментарях для ЗМІ на їх нібито недосконалість, та ще й формуючи довкола них чимало міфів. І це попри очевидний для експертного середовища факт, що нові закони покликані довести реформу до логічного завершення, надавши співвласникам ефективні механізми для прийняття рішень щодо управління спільним майном та врегулювати відносини з постачальниками житлово-комунальних послуг.

Читайте: Субсидії на ЖКГ: українцям вказали на тривожну тенденцію

Міфи довкола законів вже неодноразово коментували експерти та журналісти, однак довкола Закону про житлово-комунальні послуги (ЖКП) їх накопичилося також чимало. Тож прийшов час розвінчати і їх. Спростуванню нижчеперелічених міфів посприяв один із співрозробників Закону – юрист Дмитро Левицький. Докладне інтерв’ю з ним дивіться у свіжому випуску програми ТВІЙ ДІМ.

Міф 1. Новий Закон про ЖКП впроваджує непідйомну пеню за несплату комуналки.

Справді, Законом передбачено, що боржники, які не платять вчасно за комунальну послугу, матимуть сплатити пеню, встановлену в договорі з постачальником. Однак цим же Законом визначено, що штраф складатиме не вище 0,1 відсотка за кожен день прострочення від суми боргу. Тоді як загальний розмір сплаченої пені не може перевищувати 100 відсотків загальної суми боргу.

Окрім того, якщо споживач отримає зарплатню із затримкою, або ж держава невчасно перераховує кошти на субсидії, штрафні санкції не застосовуються. Тобто норма, яка, до слова, буде впроваджена з 1 січня 2019 року, спрямована радше проти тих, хто не хоче платити, аніж проти споживачів, які не можуть сплатити комуналку через вагомі причини. Та й 0,1% складно назвати непідйомним тягарем для добросовісних платників.

Міф 2. Закон передбачає норму, згідно з якою всі комунальні послуги в будинку будуть здійснюватися виключно за "колективними" договорами.

Це твердження цілком протирічить суті закону, адже він – навпаки – передбачає розширення кількості моделей організації договірних відносин "споживач – постачальник". Їх стане три:

• індивідуальний договір,

• колективний договір,

• договір з колективним споживачем.

Модель "індивідуального договору" має іще й підваріант, як видно з інфографіки, вміщеної нижче. Обирати модель, за якою укладати договори із постачальниками, – право співвласників багатоквартирного будинку. Тобто вони можуть обрати будь-що, включно з індивідуальними договорами. Кожна з моделей має свої переваги, тож враховує інтереси мешканців багатоквартирників різних типів – і новобудов, і старих будинків, і жител, де створено ОСББ тощо. "Обозреватель" уже писав про те, як в одному з великих будинків у передмісті Києва функціонує модель "договір з колективним споживачем".

Докладніше про моделі організації договірних відносин у багатоквартирному будинку, які впроваджує новий закон про житлово-комунальні послуги, розповіла в ефірі Обоз.TV координаторка житлово-комунальних та енергетичних програм Громадянської мережі ОПОРА Тетяна Бойко.

Міф 3. Вас можуть відключити від комунальної послуги за борги сусіда.

Закон і справді передбачає можливість обмежити (припинити) надання комунальної послуги конкретному споживачу в багатоквартирному будинку, причому незалежно від обраної моделі організації договірних відносин. Тобто виконавець послуги може відімкнути боржника навіть при колективному договорі надання послуги. Але боржник – це абсолютно конкретне домогосподарство, тобто відповідати за сусідів не доведеться.

Водночас, закон чітко визначає процедуру відключення – так, виконавець повинен за щонайменше 30 днів попередити боржника про майбутнє від’єднання, і тим самим дати можливість або погасити борг, або оскаржити правомірність припинення надання послуги.

Читайте: Тепла зима не врятує: українцям передрекли зростання тарифів

Міф 4. Новий Закон про ЖКП передбачає абонплату за комунальні послуги.

Цей міф апелює до іншого резонансного міфу – так званої "абонплати за газ", яку так і не впровадила НКРЕКП. Однак слід чітко усвідомити, що Закон про житлово-комунальні послуги не передбачає жодних нових платежів, а лише вимагає виокремлення з тарифів на комунальні послуги деяких складових, які до них вже по факту були включені і за які ми зараз платимо, просто про них не знаючи. Мова йде про виокремлення із тарифів витрат на утримання абонентської служби.

Тепер ці витрати мають відшкодовуватися тому, хто реально працює зі споживачем щодо збору платежів. Якщо це робитиме виконавець комунальної послуги – ці витрати оплачуватимуться йому як плата за абонентське обслуговування, а якщо, наприклад, управитель – то вони будуть закладені в плату за послугу з управління. Тож нових "поборів" не буде: просто тепер ви знатимете кому і за що конкретно платитимете.

Читайте: Комунальні "жахи" Києва: фото столичних під'їздів обурили мережу

Міф 5. Закон ставить права та інтереси монополістів вище від прав та інтересів споживача.

Суто популістичне твердження. Сумніви щодо його несправедливості спростовує вже той факт, що право вибору моделі договірних відносин належить співвласникам у багатоквартирному будинку. Виконавці ж повинні укладати договори згідно з прийнятими співвласниками рішеннями.

Якщо ж ідеться про зміст договорів, то закон передбачає, що договори про надання комунальних послуг повинні укладатися на основі типових, які затверджуватиме Кабінет Міністрів України. Більше того, стаття 13 нового закону передбачила докладну процедуру укладання договору – зокрема і з ініціативи споживача. Якщо споживач вважатиме, що постачальник послуги у запропонованому проекті договору відступив від умов типового, то матиме можливість запропонувати свій проект договору. Всі суперечки дозволить залагодити суд. А дещо докладніше про ключові права та обов’язки споживачів, передбачені новим законом, розповість інфографіка.

Міф 6. Закон дозволив поквартирне від’єднання від системи централізованого опалення.

Насправді це не так, адже поквартирне відключення від мереж централізованого опалення і надалі заборонене.

Утім закон дозволив влаштувати систему індивідуального квартирного опалення власникам квартир у тих будинках, у яких на дату набрання ним чинності вже не менше половини квартир було відключено від мереж централізованого опалення та централізованого постачання гарячої води.

Іншими словами, закон лише пішов назустріч споживачам і – як виняток – дозволив вирішити складну ситуацію, в якій опинилася значна частина багатоквартирників, коли більше половини квартир свого часу (коли це було дозволено) від’єдналося від централізованого опалення, а решта не має формального права зробити те саме.

Читайте: Проста формула: чому українці стільки платять за опалення

Міф 7. "Закон про ЖКП" передбачає укладання договорів про надання компослуг лише на рік, і відтепер щороку треба буде "торгуватися" з виконавцями цих послуг.

Справді, закон передбачає, що термін дії договору становитиме один рік. Однак він же передбачає автоматичну пролонгацію договору щороку на черговий однорічний строк, тож переукладати договори щороку не потрібно. А от у разі, якщо споживачі вирішать припинити договір, їм достатньо буде за один місяць до його завершення попередити виконавця про відмову. Це – набагато простіше, ніж намагатися в суді достроково розірвати договір, укладений на кілька років.

Міф 8. Новий закон усунув місцеву владу від впливу на тарифи та якість житлово-комунальних послуг.

Якщо мова йде про послугу з управління багатоквартирним будинком, то закон і справді передбачив, що ціна на цю послугу є договірною: співвласники і управитель повинні домовитися про неї самі, без втручання органів місцевого самоврядування. Контролювати управителя повинні самі співвласники багатоквартирного будинку – і в разі, якщо його послуги не є задовільними, просто обрати собі нового управителя або взагалі змінити форму управління. Зокрема мова йде і про ЖЕКи, які тепер остаточно позбавлені монопольного становища. Трохи більше про те, що варто знати про договори з управителями, розповість інфографіка.

Якщо ж ідеться про комунальні послуги і їх постачальників, то Закон України “Про житлово-комунальні послуги” жодним чином не скасовує вимог інших законодавчих актів щодо регулювання діяльності суб’єктів у сфері природних монополій та на суміжних ринках. Більше того, на вимогу органу місцевого самоврядування управителем і виконавцями комунальних послуг повинна надаватися інформація про кількісні та якісні показники наданих послуг, їхню вартість, а також галузева звітність.

Стаття підготовлена в рамках спільного проекту "Обозревателя" та Проекту USAID "Муніципальна енергетична реформа в Україні" "Комфортні ЖКГ-лайфхаки".