Блог | Когда “хрущевки” в Украине поменяют на новое жилье
Удовлетворить спрос на жилье в Киеве с каждым годом проблематичнее. Строительные компании охватывают все новые территории, однако возможности для этого иссякают. Под стройплощадки уходят земли заброшенных заводов, потерявших свое целевое назначение депрессивных промзон.
На этом фоне увеличивается интерес как власти, так и стройкомпаний к районам, некогда застроенным "временным" жильем, которое сыграло в советской Украине колоссальную роль по расселению в стремительно растущих городах. “Хрущевки” исчерпали лимит жизнеспособности и должны быть заменены новым современным жильем.
Я расскажу, как решить эту многоуровневую и сложную задачу и когда на рынке для этого будут созданы соответствующие условия.
В первую очередь нужны изменения в действующее законодательство, содействующие реконструкции ветхого жилья. Прежде всего, это вопросы финансирования.
Дело в том, что уже выписанный в законодательстве алгоритм не предполагает прямого участия и поддержки государства. Это усиливает риски для застройщика, ведь стоимость квартир, куда будут отселяться люди, может перекрыть прибыль от самого строительства. Таким образом, на рынке может не оказаться застройщика, обладающего достаточным капиталом и способного потянуть реновационное строительство без помощи государственного или городского бюджетов.
В идеале, схема должна быть такой: на начальном этапе за бюджетные средства строится стартовый дом, в который отселяют людей, а уже затем, снеся старое жилье, на освобожденном участке компания возводит дома, часть прибыли от которых направляется на покрытие долга перед бюджетом. В этом случае минимизируются риски для застройщика, а перед владельцами снесенных “хрущевок” гарантом выступает государство.
Читайте: Как бесплатно получить землю для строительства частного дома в Украине
Еще один нюанс, почему по нынешним законодательным нормам с согласием на отселение из “хрущевок” возникает множество проблем. Для начала реконструкции необходимо получить 100% голосов одобрения собственников (квартиросъемщиков), что в украинских реалиях практически невозможно. По моему мнению, для сноса и отселения достаточно будет две трети голосов.
А стимулировать этот процесс необходимо посредством применения к жилой площади подлежащей сносу квартиры коэффициента 1.5. Например, если квартира в ветхом доме имеет 30 квадратных метров жилой площади, то при переселении владелец должен будет получить 45. При этом количество зарегистрированных в ней граждан не должно влиять на расчет по этому коэффициенту. Вспоминаю ситуацию, когда правительство объявило о нескольких пилотных проектах в столице, так киевляне стали массово прописывать родственников.
Такие нормы приняты во многих европейских странах. Их опыт показывает, что данные соотношения делают возможным процесс отселения.
Таким образом, Украине нужна единая комплексная программа по реновации ветхого жилья. Попытки для ее создания, конечно, предпринимались, но не увенчались успехом.
В 2006 году был разработан и принят Закон “О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда”. С 2008-го года профильным министерством разрабатывалась правительственная программа "Территория качественного жилья". В двенадцати украинских городах собирались данные о том, где и сколько существует домов устаревшего фонда, которые бы могли подлежать реконструкции. Затем эта информация была преобразована в пилотные проекты, которые даже были согласованы Кабмином. Планировалось реконструировать свыше 5 миллионов квадратных метров. Но к реализации этой задачи так и не приступили из-за отсутствия финансирования.
Читайте: Дмитрий Исаенко: Комплексные застройки в Киеве пользуются большим спросом
И хотя многие участники рынка и чиновники признаются, что проблема вызрела для того, чтобы заняться ею вплотную, вероятно, в стране еще не создались такие политико-экономические условия, чтобы концепция реконструкции устаревшего жилья стала неминуемой.
Пока еще имеющиеся в столице свободные участки земли, отводимые под застройку, - гораздо привлекательнее для стройкомпаний с точки зрения и получения разрешительных документов, и отсутствия волокиты с отселением людей, и сулящей рентабельности. А вот когда возникнет непреодолимый дефицит свободных площадок, наступит момент, когда застройщику будет интересно заниматься и таким видом бизнеса, как реконструкция устаревшего жилья.
Если же к ситуации дефицита прибавится и стартовое бюджетное финансирование, то будут созданы максимально благоприятные условия для участия бизнеса в подобных правительственных программах.
К слову, такому сценарию добавляет реалистичности действующая программа децентрализации, благодаря которой объединенные громады и городские бюджеты получают значительные дополнительные средства, которые они могут направлять на проекты по собственному усмотрению. Таковым может стать проект комплексной реконструкции устаревшего жилья.
