Активист рассказал, как строят "Жемчужины" в Одессе

В понедельник, 5 октября, состоялись общественные слушания по детальному плану территории Гагаринского плато, где структуры Аднана Кивана намерены построить четыре новых дома, несметное количество социальной инфраструктуры и проложить новые дороги.

В небольшой зал Приморской РГА набилось человек 200 — вдвое больше, чем положено. Тьма народу стояла в коридоре. В основном — ребята спортивного телосложения, восточной внешности, а также сотрудники структур Аднана Кивана включая руководство "7-го канала". Не возражаю — все они как жители Одессы имели право там быть. В их лицах и горящих глазах читался неподдельный интерес к городскому развитию Одессы в сочетании с недюжинным интеллектом, пишет Нappy Мisto.

С другой стороны, пришли несколько десятков жителей Гагаринского плато, которым реально было что сказать и что спросить, если бы слушания были организованы иначе. Также прибыла небольшая делегация общественников из "Защитим Одессу вместе" (действующая часть бывшего "Генпротеста") и пул журналистов. На собрание явились некоторые известные архитекторы, депутаты и даже легендарный судья Валентин Продаевич.

Люди Кивана вели себя спокойно, уверенно и по-хамски. Например, нас с Юрием Никитиным так и не пустили к микрофону задать вопрос, притом что Никитин имел что возразить по поводу законности мероприятия. Атмосфера изначально была агрессивной. В такой толпе каждый понимает, что вероятность что-то сказать и быть услышанным стремится к нулю. Соответственно, все пытались перекричать друг друга. Такие обсуждения изначально были обречены на провал.

Жилье эпохи обнищания

Согласно пояснительной записке к ДПТ, составленной архитекторами ООО "Алькабир", на участке планируется строительство четырех высотных комплексов. Два из них — ближе к Генуэзской, один — на улице Гагаринское плато. Еще один — в Курортном переулке. Он единственный, где запланировано 10 этажей. Остальные — 24-хэтажные.

Предполагается, что в новых ЖК будет 2171 квартира общей площадью 93,1 тыс. метров. То есть в среднем 42,9 метров на квартиру. Лишь в одном доме (на Генуэзской) средний размер квартиры составляет 60,2 кв. м., в остальных — 39,6; 36,6; 30,6 кв.м. Отметим, что минимально допустимая площадь однокомнатной квартиры согласно ДБН В.2.2-15-2005 составляет 30 кв. м.

Очевидна эволюция в сторону уменьшения площадей квартир, которые сдают структуры Кивана на Гагаринском плато. Жилье в Первой, Второй и Шестой "Жемчужинах" в среднем имеет 83,4 кв.м. Здесь есть как однокомнатные, так и трехкомнатные квартиры на сто и более квадратов (их соотношение 1:4).

В более поздних Седьмой, Восьмой, Девятой и Девятнадцатой "Жемчужинах" среднестатистическая квартира насчитывает уже 61,4 кв. м. Небольшие площади практикуют и другие застройщики. Например, в "Гагарин Плаза" выходит 53 кв. м. на жилище. "Честную" элитку здесь строит разве что "Стикон", в доме которого получается только 89 кв. м. Для сравнения, в "Арк-Паласе" — самой дорогой высотке Одессы — квартира имеет в среднем 176 квадратов.

Таким образом, Гагаринское плато — это повторение одесских "меблирашек" столетней давности, когда в дивно оформленных и понтовитых домах среднего качества сдавались меблированные комнаты по цене, сопоставимой с месячным заработком квалифицированного рабочего.

Соответственно параметрам жилья интересна и статистика населения. Если верить пояснительной записке, расчетная величина населения в данный момент — 13 тысяч человек. Это четыре избирательных участка старой нарезки, чего на Гагаринском никогда не было. Собственно, при этом "расчете" по четыре человека на квартиру записывали в дома, где 75% жилищ — однокомнатные.

В той же записке, но уже в другом месте читаем, что фактическое население Гагаринского плато — всего 5,5 тыс. Из них 900 человек проживает в советских 4-5 этажных домах. Оставшиеся новострои имеют 4,6 тыс. населения на 3993 квартиры — по 1,15 человека на жилище.

Выходит, что на Гагаринском строят много, но никто не живет. Ситуация странная. Ответ здесь явный, но давайте проверим разные гипотезы.

Три гипотезы как куют и не куют капитал на Гагаринском плато

1) Кризис вынуждает

Эта версия сразу отпадает. Спрос на жилье, в том числе и в новых домах, действительно сильно упал начиная со второй половины 2013 года. Между тем, такие компании, как "Будова" и "Kadorr Group" явно работают не в убыток. Дома в 17-24 этажа строятся менее чем за 1,5 года и, если верить риэлторам, распродаются хорошо.

Относительно жилых комплексов "Kadorr Group" на Гагаринском плато, речь явно не идет о демократичном сегменте недвижимости. Тамошние цены находятся в диапазоне от 17 до 28 тысяч гривень за метр. Это цены вторичного рынка, который сегодня стоит, при том что "вторичка" подразумевает размен, а "первичка" — собственно покупку, пускай и в кредит. Таким образом, кризис явно не объясняет интереса к малогабаритному жилью по Одессе вообще и на Гагаринском — в частности.

2) Подарок молодежи

Резкое преобладание однокомнатных квартир в последнее время характерны для проектов как "Kadorr Group", так и "Будовы". Последний подарок от структур Кивана — Двадцать вторая "Жемчужина" на Болгарской — 20-этажный дом, где к 2018 году собираются сдать 318 квартир на 32-57 кв. м.

Быть может, умные бизнесмены поняли, что дела у народу плохи и стремятся удовлетворять спрос населения в экономичном жилье? Действительно, в 2014-2015 годах строить на гривневые кредиты было выгодно, поскольку нацвалюта девальвировала. В перспективе застройщик может продавать очень недорогое жилье, оставаясь в хорошем плюсе.

Если это и правда, то только для Молдаванки, Среднефонтанской и Люстдорфской. Какой смысл расчетливым бизнесменам строить квартиры эконом-класса для молодых семей, ветеранов АТО, донецких и сирийских переселенцев на Гагаринском плато, в километре от пляжа и с видом на море — лично мне невдомек. Потом, если так лихо уходят "Жемчужина" за "Жемчужиной", то почему этого нельзя сказать об одесских новостроях вообще? До сих пор где-то пустует треть квартир, а где-то и две трети.

Все это очень не похоже на "массовый спрос", как и Гагаринское плато не похоже на типичный район парковок и мам с колясками.

3) Просто бизнес

Теперь предположим, что квартиры в "Жемчужинах" покупают в качестве бизнеса. В одних местах — чтобы сдавать их летом туристам, в других — чтобы сдавать круглогодично. Эта версия объясняет факт большого спроса при видимом дефиците покупателей.

В координатах 2015 года экономика такой инвестиции самоочевидна.

Положим, вы купили за 600 тысяч однокомнатную квартиру. Еще 300 тысяч потратили на ремонт и меблировку. Итого 900 тысяч. Из них получаются не роскошные, но вполне приличные аппартаменты, которые в Одессе сдают за 800 грн в сутки. За все лето при загрузке 80% вы заработаете 57,6 тыс., из которых на руках у вас останется 40-45 тыс — остальное уйдет на обслуживание и коммунальные. Кроме того, вы можете сдавать ее приезжим на Новый год или в апреле. Даже простаивая 8-9 месяцев в году такая квартира полностью окупится за 15 лет, не говоря о том, что ее можно в любой момент продать.

Примерно столько же можно выручить, сдавая квартиру в долгосрочную аренду по принятой на рынке цене 4,5-5,5 тыс. в месяц. В этом случае все еще проще, потому что не нужно платить менеджеру, уборщице. Коммуналку тоже заплатят за вас.

Эти рассуждения очень логичны, когда исходят из посылок сегодняшнего дня, но вряд ли все будет так гладко в будущем.

Начиная с 2011 года в Одессе сложился избыток нового жилья. Многие квартиры годами не заселяются. Другие сдаются в аренду, причем ее относительная стоимость постепенно падает.

Скажем, в 2007-2010 годах съем однокомнатной квартиры в панельном доме обычно привязывался к средней (в смысле, самой распространенной) зарплате по городу. Тогда это было 2,5 тыс. грн. Затем, несмотря на рост значений зарплаты до 4-5 тысяч, квартиры подорожали всего на 500 грн. Так произошло из-за появления на рынке большого количества новостроев, которые приняли на себя более успешный и взыскательный контингент съемщиков. Теперь привязку к "средним" зарплатам держат именно эти дома. Но по мере перепроизводства метров — а в последнее время согласована или начата строительством дюжина комплексов эконом-класса по несколько сотен квартир каждый — квартиры начнут простаивать, а их хозяева — демпинговать. Это случится уже через 2-3 года, потому что нигде и никогда не бывает хорошо "всем и сразу", а уж тем более в слаборазвитой экономике. Так же, как и на рынке, не будет места и на пляже.

Застой и демпинг угрожает и туристической недвижимости. Номер без обслуживания по европейским меркам — это 25-35 долл. в сутки. На фоне возрастающей конкуренции придется "падать" с 800-1200 грн до 600-700. А там, глядишь, еще и налоги подскочат.

Таким образом, агрессивная строительная политика в Одессе сильно понизит ликвидность сдаваемого жилья. Но даже в этом случае хозяева не останутся в убытке, продав свою квартиру следующему владельцу, на этот раз под жилье.

Бомба замедленного действия

Планы ДПТ-шников касательно социальной инфраструктуры и всевозможных транспортных развязок не стоит воспринимать всерьез, поскольку речь идет о жилых комплексов без постоянного населения. По крайней мере, на Гагаринском плато.

Худо начнется лет через 5-10, когда нынешние "инвесторы" начнут продавать свои квартиры как утратившие бизнес-ликвидность. Продавать их будут уже как "эконом-класс" по ценам поселка Котовского — в виду необустроенности и перепроизводства.

Вот пример. На Гагаринском плато таки-да запроектировали новые дороги. В конечном итоге там будет 3200 метров проезжей части шириной 7 метров. Итого 22,4 тыс кв. м. Жителей на 6,16 тыс. квартир будет, наверное, 10-12 тыс. человек. То есть на каждого придется 2 кв. метра дороги — что в 2-3 раза меньше, чем в других жилмассивах Одессы. Получится аналог улицы Говорова, только еще более запутанные.

Садики и школы инвесторам сейчас не нужны. По ДПТ они пойдут второй очередью, через несколько лет после строительства жилых домов. Весьма вероятно, что возводить их будет уже город, который перед этим потратит десятки миллионов на благоустройство прилегающих пляжей и дорожек к ним. После этого и пляж санатория "Россия", и даже удаленный "Чкаловский" превратятся в привычные нам океаны пустующих шезлонгов.

И все ради того, чтобы немногие хозяева 4-5 тысяч квартир в аренду получали 250 или 350 миллионов чистого дохода в год, устраивая гостиницы в квартирах без статуса гостиниц и в лучшем случае уплачивая с них 200 грн в месяц как СПД-шники.

Затем, по мере развития нашего общества (на что я сильно надеюсь) здесь будут проживать в основном студенты ОНУ, Политеха и Юракадемии, снимая себе квартиры на 2-4 человека. В противном случае этому району угрожает транспортный коллапс и инфраструктурная …опа.

Наряду с обсуждениями ДПТ по Гагаринскому плато, 7 октября структуры Кивана и управление архитектуры "обсудят" с горожанами ДПТ участка на проспекте Шевченко, где планируется к возведению 20-этажный дом на 714 квартир. Кроме того, 1 апреля этого года градсовет одобрил ДПТ, предусматривающее строительство дома на 540 квартир рядом с парком "Юность". Строить будет "Будова", которая сейчас рекордными темпами добивает "Апельсин" на Среднефонтанской (633 квартиры) и "Бельэтаж" у Музкомедии (166 квартир).